İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

Bir taşınmazın birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunması, zaman içinde kullanım, tasarruf, satış veya miras paylaşımı gibi konularda ciddi uyuşmazlıklar yaratabilir. Ortaklığın sonlandırılması amacıyla açılan İzale-i Şuyu Davası, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, ortakların birlikte sahip oldukları malı paylaşmak veya satışa çıkararak paylarını nakde dönüştürmek istedikleri durumlarda başvurdukları en temel hukuki yoldur. 2026 yılı itibarıyla bu davaların açılma koşulları, yetkili mahkemeleri, masrafları, süresi ve dava devam ederken hisse devri yapılıp yapılamayacağı gibi noktalar, hem mirasçılar hem de ortak taşınmaz sahipleri tarafından sıkça merak edilmektedir.

İzale-i şuyu davaları, hem usul hem de maddi hukuk bakımından teknik süreçler içerdiği için doğru başvuru, eksiksiz delil hazırlığı ve süreç takibi büyük önem taşır. Bu içerikte, 2026 güncel uygulamaları ışığında izale-i şuyu davasının ne olduğu, nasıl açıldığı, ne kadar sürdüğü ve hangi durumlarda uygulanabileceğini tüm yönleriyle ele alırken; ortak mülkiyet ihtilaflarını en doğru şekilde çözmek isteyenler için kapsamlı bir rehber sunuyoruz.

İzale-i Şuyu Davası Nedir?

İzale-i şuyu davası, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmazın veya taşınır malın birden fazla kişi tarafından paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti şeklinde ortak sahipliği bulunduğu durumlarda, bu ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Ortaklar, malı birlikte kullanmakta zorlandıklarında, paylaşım konusunda anlaşamadıklarında veya miras yoluyla üzerlerine geçen bir taşınmazın tek sahibi olmak istediklerinde bu davaya başvurur.

Türk Medeni Kanunu’na göre hiçbir ortak, diğer ortakların rızası olmaksızın malın sonsuza kadar ortak kalmasına zorlanamaz. Bu nedenle ortaklardan herhangi biri, tek başına izale-i şuyu davası açarak ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir. Mahkeme, taşınmazın niteliğine göre aynen taksim (fiilen bölünerek paylaşım) veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yöntemlerinden birine karar verir.

İzale-i şuyu davası, özellikle miras kalan taşınmazlarda kardeşler veya akrabalar arasında yaşanan anlaşmazlıkları çözmek için en sık başvurulan hukuki süreçtir. Doğru yönetilmediğinde uzun sürebileceğinden, dava açmadan önce malın niteliğinin, ortak sayısının ve paylaşım imkanlarının dikkatle değerlendirilmesi büyük önem taşır.

İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

İzale-i şuyu davasının süresi, taşınmazın bulunduğu yer, ortak sayısı, mahkemenin iş yoğunluğu ve satış/taksim yönteminin belirlenmesi gibi etkenlere göre değişmekle birlikte, genellikle 1 ila 3 yıl arasında sonuçlanır.

Davanın süresini etkileyen başlıca unsurlar şunlardır:

• Keşif ve bilirkişi incelemesi: Taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğinin belirlenmesi için mahkeme bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi raporunun hazırlanması süreçte önemli bir zaman kalemidir.
• Aynen taksim mümkün değilse satış kararı: Satış işlemleri, icra müdürlüğü tarafından yapılır ve taşınmazın kıymet takdiri, satış ilanı, ihalenin gerçekleştirilmesi gibi aşamalar davanın süresini uzatabilir.
• Ortak sayısının fazla olması: Çok sayıda ortak varsa her birine tebligat yapılması ve itirazların değerlendirilmesi zaman alır.
• İstinaf süreci: Taraflardan biri kararı istinafa götürürse süreç birkaç yıl daha uzayabilir.

Bu nedenle izale-i şuyu davasının kesin bir süresi olmamakla birlikte, dosya doğru yönetildiğinde ve deliller zamanında sunulduğunda süreç daha hızlı ilerleyebilir.

İzale-i Şuyu Davası Nasıl Açılır?

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, ortaklar arasındaki mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla, taşınmazın bulunduğu yerin yetkili mahkemesinde açılır. Dava süreci, hukuki ve teknik bir dizi aşamayı içerir ve özenle yürütülmesi gerekir.

İzale-i şuyu davasının açılış süreci genel olarak şu adımlarla gerçekleşir:

1. Tapu kayıtlarının incelenmesi: Taşınmazın paylı mülkiyet mi yoksa elbirliği mülkiyeti mi olduğu belirlenir. Miras kalan taşınmazlarda genellikle elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğundan, mirasçılar arasındaki pay oranları tespit edilir.
2. Dava dilekçesinin hazırlanması: Dilekçede, ortaklığın giderilmesi talebi, taşınmazın özellikleri, ortakların kimlik bilgileri ve satış/taksim talepleri açıkça belirtilir.
3. Yetkili mahkemeye başvuru: Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Dilekçe ile birlikte tapu kayıtları, mirasçılık belgeleri ve diğer ilgili evraklar sunulur.
4. Mahkeme süreci:
   • Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini bilirkişiye inceletir.
   • Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
   • Satış kararı sonrası süreç icra müdürlüğü üzerinden yürütülür.
5. Satış ve paylaştırma aşaması: Taşınmaz satıldıktan sonra elde edilen bedel pay oranlarına göre ortaklara dağıtılır.

İzale-i şuyu davası, teknik detaylar, hak kaybına yol açabilecek usul adımları ve tebligat süreçleri içerdiğinden profesyonel hukuki destekle yürütülmesi sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlar.

İzale-i Şuyu Davası Masrafları 2026

2026 yılında izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası masrafları, taşınmazın değerine, ortak sayısına ve davanın ilerleyişine bağlı olarak değişkenlik göstermektedir. Ancak dava sürecinde ödenmesi gereken temel masraf kalemleri genel olarak şu şekildedir:

1. Başvuru (Harç) Masrafları

İzale-i şuyu davası, sulh hukuk mahkemesinde açıldığı için nispi harç değil, maktu harç ödenir. Bu tutar her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından güncellenen tarifeye göre belirlenir. 2026 yılı itibarıyla maktu harç miktarı önceki yıllara göre artmıştır.

2. Bilirkişi Ücreti

Mahkeme taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığını belirlemek için mutlaka bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi ücreti dosyanın kapsamına göre değişir ve genellikle en yüksek masraf kalemlerinden biridir. 2026 yılındaki ortalama bilirkişi ücretleri önceki yıllara göre artış göstermiştir.

3. Keşif Giderleri

Taşınmazın yerinde incelenmesi gerektiğinde mahkeme keşif yapar. Keşif masrafı; bilirkişi, hâkim, yazman ve diğer görevlilerin giderlerini içerir.

4. Kıymet Takdiri Masrafı

Eğer dava satış yoluyla sonuçlanacaksa, icra müdürlüğü taşınmazın güncel değerini belirlemek için kıymet takdiri yaptırır. Bu da ek bir bilirkişi maliyeti anlamına gelir.

5. Satış (İcra) Masrafları

Taşınmazın açık artırma yoluyla satılması sürecinde ilan ve satış masrafları ortaya çıkar. Bu giderler icra müdürlüğünde ödeme zamanında karşılanır.

6. Tebligat Ücretleri ve Dosya İşlem Masrafları

Ortakların sayısı fazla ise tebligat masrafları artabilir. Her bir tebligat için ücret ödenir.

7. Avukatlık Ücreti

İzale-i şuyu davaları teknik ve uzun süreçler içerdiğinden taraflar çoğunlukla avukat desteği alır. Avukatlık ücreti, Türkiye Barolar Birliği’nin yıllık tarifesi ile davanın kapsamına göre belirlenir.

Tüm masrafların toplamı, taşınmazın bulunduğu şehir, bilirkişi sayısı ve ortak sayısına göre değişmekle birlikte, 2026 yılı itibarıyla izale-i şuyu davası maliyetlerinin geçmiş yıllara kıyasla daha yüksek olduğu söylenebilir. Dava sürecinde masrafların doğru planlanması ve gereksiz giderlerin önlenmesi için profesyonel hukuki destek önemlidir

İzale-i Şuyu Davalarında Akbulut Legal’in Uzman Çözüm Süreci

İzale-i şuyu davaları, hem taşınmaz hukuku hem de usul hukuku bakımından teknik detaylar içerdiğinden, sürecin profesyonel bir hukuk bürosu tarafından yürütülmesi büyük önem taşır. Akbulut Legal, ortaklığın giderilmesi davalarında müvekkillerine kapsamlı, güvenilir ve sonuç odaklı bir hizmet sunar.

Öncelikle, taşınmazın tapu kayıtları, pay oranları, kullanım şekli ve bölünebilirlik durumu detaylı şekilde incelenir. Ortaklar arasındaki anlaşmazlığın kaynağı belirlenir ve davanın aynen taksim mi yoksa satış yoluyla mı yürütülmesinin daha avantajlı olacağı yönünde hukuki değerlendirme yapılır.

Dava açıldıktan sonra;

• Bilirkişi raporlarına itirazlar,
• Keşif süreçleri,
• Satış aşamasında icra müdürlüğü işlemleri,
• Tebligatlar,
• Tüm usul aşamaları
  titizlikle takip edilir.

Akbulut Legal, özellikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesi aşamasında müvekkillerinin hak kaybı yaşamaması için satış ilanları, kıymet takdiri, ihale süreci ve satış sonrası paylaştırma işlemlerini yakından denetler.

Uzman ekip, sürecin her adımında şeffaf iletişim sağlayarak müvekkilin hem hukuki haklarının korunmasını hem de dava sürecinin en hızlı ve doğru şekilde ilerlemesini sağlar. İzale-i şuyu davalarında doğru strateji belirlemek, çoğu zaman davanın sonucunu doğrudan etkilediğinden, Akbulut Legal’in deneyimi bu süreçte önemli bir avantaj sunar.

İzale-i Şuyu Davası Devam Ederken Hisse Satışı Yapılır Mı?

Evet, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası devam ederken ortaklardan herhangi biri payını üçüncü bir kişiye satabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre ortaklar, paylı mülkiyette kendi payları üzerinde tasarruf hakkına sahiptir. Bu nedenle pay satışının yapılması için diğer ortakların onayı gerekmez.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli hukuki sonuçlar vardır:

1. Yeni Alıcı, Davaya Taraf Olur

Ortaklardan biri hisseyi sattığında, payı devralan kişi otomatik olarak taşınmazın yeni ortağı olur. Mahkeme, yeni pay sahibini davaya dahil eder. Bu da dava sürecinin uzamasına veya ek tebligat masraflarına yol açabilir.

2. Devralan Kişi Aynı Hak ve Yükümlülüklerle Devam Eder

Yeni ortak, önceki ortağın dava sürecindeki konumunu aynen devralır. Satış veya aynen taksim kararı verildiğinde, pay oranına göre hak kazanır.

3. Satış, Davanın Sonucunu Değiştirmez

Pay devri, ortaklığın giderilmesi talebine engel değildir. Mahkeme, taşınmazın niteliğine göre:

• Aynen taksim mümkünse bölerek paylaşır,
• Değilse satış yoluyla ortaklığı giderir.

Yeni ortak, sonuçtan eski ortakla aynı şekilde etkilenir.

4. İddia ve İtirazlar Devam Eder

Hisse devri, mevcut iddia ve savunmaları ortadan kaldırmaz. Yeni ortak, hukuki sürecin olduğu noktadan itibaren taraf olur.

5. Elbirliği Mülkiyetinde Satış Daha Teknik Bir Süreçtir

Eğer miras kalan bir taşınmaz söz konusuysa ve elbirliği mülkiyeti varsa, satış için tüm mirasçıların katılımı gerekir. Bu durumda pay devri teknik olarak yapılamayabilir; önce mirasın paylı mülkiyete dönüştürülmesi (taksim) gerekir.

Dava devam ederken pay devri mümkündür ancak yeni ortağın davaya dahil edilmesi ve sürecin uzama ihtimali nedeniyle hukuki danışmanlık alınarak hareket edilmesi önemlidir.

İzale-i Şuyu Davası Yetkili Mahkeme

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu kural, kesin yetki niteliğindedir ve tarafların anlaşarak yetkiyi değiştirmesi mümkün değildir. Dolayısıyla dava, taşınmazın hangi şehirde veya ilçede bulunduğuna bakılarak ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi nde açılır.

Yetki Kurallarının Detayları

• Kesin Yetki: HMK (Hukuk Muhakemeleri Kanunu) gereği taşınmazlarla ilgili davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yanlış yerde açılan dava mahkeme tarafından reddedilir.
• Birden Fazla Taşınmaz Varsa: Eğer dava konusu birden fazla taşınmazdan oluşuyorsa, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
• Elbirliği Mülkiyeti (Miras Malları): Mirasçılar arasında görülen ortaklığın giderilmesi davalarında da yetkili mahkeme, miras bırakandan kalan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
• Satış Süreci İcra Müdürlüğünde Gerçekleşir: Dava sonucunda satış kararı verilirse, satış taşınmazın bulunduğu yerdeki icra müdürlüğü tarafından yürütülür.

Neden Yetkinin Doğru Tespiti Önemlidir?

Yanlış mahkemede açılmış bir izale-i şuyu davası, zaman kaybına, masrafların boşa gitmesine ve sürecin gereksiz yere uzamasına yol açar. Ayrıca kesin yetki kuralı nedeniyle mahkeme, davayı esasa girmeden reddeder.

Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın tapu kayıtları ve ada–parsel bilgileri incelenerek yetkili mahkemenin doğru tespit edilmesi kritik öneme sahiptir.

İzale-i Şuyu Davası Hangi Durumlarda Açılır?

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, ortak maliklerin bir taşınmazı veya taşınırı birlikte kullanmakta, yönetmekte veya tasarruf etmekte anlaşamadıkları durumlarda başvurdukları temel hukuki yoldur. Ortak mülkiyet hukuken sürekli devam etmek zorunda değildir; dileyen her ortak, tek başına bile olsa bu davayı açarak ortaklığa son verilmesini talep edebilir.

Aşağıdaki durumlar izale-i şuyu davalarının en sık açıldığı hallerdir:

• Miras Kalan Taşınmazlarda Anlaşmazlık
  Miras yoluyla elbirliği mülkiyetine geçen taşınmazlarda mirasçılar çoğu zaman kullanım veya satış konusunda anlaşamaz. Bu hâllerde ortaklığın giderilmesi davası açılır.
• Paylı Mülkiyette Ortakların Anlaşamaması
  Birden fazla kişinin belli pay oranlarına sahip olduğu taşınmazlarda, kullanım biçimi, tasarruf hakkı, kiralama, satış veya bölünme konularında uzlaşma sağlanamazsa ortaklardan biri dava açabilir.
• Taşınmazın Aynen Taksime Uygun Olmaması
  Fiziksel olarak bölünmesi mümkün olmayan (örneğin daire, küçük bir arsa, bağımsız bölüm niteliği taşımayan alanlar) taşınmazlarda satış yoluyla ortaklık giderilir.
• Ortaklardan Birinin Payını Satmak İstemesi
  Paylı mülkiyette bir ortak payını satmak istediğinde diğer ortaklar buna yanaşmıyor ya da rayiç bedel konusunda anlaşma sağlanamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası ile taşınmaz satışa çıkarılır.
• Taşınmazın Değer Kaybı veya Kullanım Sorunları
  Taşınmaz verimsiz kullanılıyorsa, bakım-onarım masrafları ortaklar arasında sorun yaratıyorsa veya ortak kullanım fiilen mümkün değilse dava açılarak ortaklık sonlandırılabilir.
• Ortaklardan Birinin Taşınmazı Kullanmaya Engellemesi
  Bazı durumlarda bir ortak, diğer ortakların taşınmazı kullanmasına engel olur. Bu gibi ihtilaflarda ortaklık sona erdirilerek payların ayrılması talep edilir.
• Ortakların Yatırım veya Satış Planlarında Uyuşmazlık Yaşaması
  Taşınmazla ilgili yatırım, satış, kiralama veya değer artırma çalışmaları konusunda ortaklar arasında ciddi anlaşmazlıklar varsa ortalık sürdürülemez hâle gelir.