İstanbul Kira Avukatı

Tahliye İhtarı Aldıysanız veya Kiracınız Ödemiyorsa: İlk Adımlar

Kira uyuşmazlıklarında ilk atılan adımlar sürecin tamamını etkiler. Durumunuza göre öncelikli yapılması gerekenler farklıdır.

İstanbul Kira Avukatı Olarak Sunduğumuz Hizmetler

Kira avukatı istanbul genelinde, kira ilişkisinin sözleşme aşamasından icra safhasına kadar her adımında hukuki destek sunar. Büromuzun kira hukuku alanındaki başlıca hizmetleri şunlardır:

• Kira tespit ve uyarlama davaları: Kira bedelinin güncellenmesi veya olağanüstü koşullarda yeniden belirlenmesi
• Tahliye davaları: İhtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve temerrüt nedeniyle tahliye süreçleri
• Kira alacağının tahsili: Ödenmeyen kira ve yan giderler için icra takibi
• Depozito iadesi: Güvence bedelinin geri alınması veya haksız taleplere karşı savunma
• Kira sözleşmesi hazırlama ve inceleme: Uyuşmazlıkları önleyen, hukuka uygun sözleşmeler
• Zorunlu arabuluculuk temsili: Dava öncesi arabuluculuk sürecinde vekillik

2026'da Kira Artış Oranı ve Yasal Sınır Nedir?

Kira artışında en çok karıştırılan konu, uygulanacak yasal üst sınırdır. Güncel durum nettir: konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış üst sınırı, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ay için Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan on iki aylık TÜFE ortalamasına göre değişim oranıdır (TBK m.344/1). Bu oran her ayın başında TÜİK tarafından güncellenir.

Önemli iki nokta: Birincisi, konut kiralarına özgü yüzde 25'lik geçici tavan 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir; bugün ne konutta ne işyerinde yüzde 25 sınırı geçerlidir. Bu tarihten sonra her iki kira türünde de ölçüt yeniden TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. İkincisi, sözleşmeye bu yasal sınırın üzerinde bir artış oranı yazılmış olsa bile aşan kısım geçersizdir ve kiracıyı bağlamaz; kiracı yalnızca yasal tavana kadar olan artışı ödemekle yükümlüdür.

Uygulamada en sık karşılaşılan hata, aylık enflasyon ile on iki aylık TÜFE ortalamasının karıştırılmasıdır. Doğru oran, sözleşme yıldönümünden önceki aya ait on iki aylık ortalamadır; yanlış endeks dönemi seçmek hem fazla ödemeye hem de gereksiz davaya yol açar. Bu hesabı ve sözleşme yıldönümünü dosya bazında biz kontrol ediyoruz.

Kira Tespit Davası ve 5 Yıl Kuralı

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi için açılan davadır ve dayanağı TBK m.344'tür. Bu davayı hem kiracı hem de kiraya veren açabilir. Belirleyici olan, sözleşmenin kaçıncı yılında olunduğudur:

• İlk beş yıl içinde: Mahkeme, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşmayacak şekilde bedeli belirler. Bu dönemde emsal kira üzerinden yüksek artış talep edilemez.
• Beş yıl dolduktan sonra: Mahkeme artık TÜFE sınırıyla bağlı değildir (TBK m.344/3). Emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve bölge koşulları bilirkişi keşfiyle değerlendirilir ve hakkaniyete uygun yeni bir bedel belirlenir.

Beş yıl kuralı, kira hukukunun en yanlış anlaşılan noktasıdır. Pek çok ev sahibi, henüz beşinci yıl dolmadan emsal kira üzerinden büyük artış talep eder; oysa bu dönemde mahkeme TÜFE sınırını aşamaz. Buna karşılık beşinci yılın sonunda açılan tespit davasında, uzun süredir piyasanın altında kalmış kiralar için gerçek değere yakın bir bedel elde edilebilir. Davayı doğru kira dönemine denk getirmek ve dava tarihini doğru belirlemek sonucu doğrudan etkiler; zira hükmedilecek yeni bedelin hangi dönemden geçerli olacağını dava tarihi belirler.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası (TBK m.138)

Kira bedelinin uyarlanması davası, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülemeyen olağanüstü koşulların, kira bedelini taraflardan biri için katlanılamaz hale getirmesi durumunda açılır. Dayanağı, aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen TBK m.138'dir.

Uyarlama davası, kira tespit davasından farklıdır. Tespit davası dönemsel artışı düzenlerken, uyarlama davası sözleşmedeki dengeyi köklü biçimde bozan beklenmedik gelişmeler karşısında bedeli yeniden ayarlamayı amaçlar ve genellikle uzun süreli sözleşmelerde gündeme gelir. Mahkemeler uyarlama talebini dar yorumlar; sözleşmenin niteliği, sürenin uzunluğu ve koşulların gerçekten öngörülemez olup olmadığı incelenir. Bu nedenle uyarlama davası, ancak dosyanın somut verileri elverdiğinde, güçlü bir gerekçe ve emsal analiziyle açılmalıdır.

Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (7445 sayılı Kanun ile HUAK m.18/B). Bu zorunluluğa uyulmadan açılan dava, mahkemece usulden reddedilir. Tahliye, kira tespiti, kira uyarlaması ve kira alacağına ilişkin davalar bu kapsamdadır. Düzenlemenin dayanağı olan Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, hangi uyuşmazlıkların dava şartı arabuluculuğa tabi olduğunu belirler.

Ancak kritik bir istisna vardır: kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi arabuluculuk şartından muaftır. Yani kira bedelinin ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdüne dayanılması hâlinde, doğrudan icra dairesinde tahliye talepli takip başlatılabilir; arabuluculuğa başvurmak gerekmez. Bu ayrım, aşağıda açıkladığımız hızlı tahliye yolunun temelini oluşturur.

Tahliye Yolları: İhtar, Taahhüt, İhtiyaç ve İki Haklı İhtar

Kiracının tahliyesi, tek bir yönteme bağlı değildir; somut duruma göre farklı hukuki yollar izlenir:

• Temerrüt (ödememe) nedeniyle tahliye: Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde TBK m.315 uyarınca ihtar çekilir; gereği yerine getirilmezse tahliye süreci başlatılır.
• İki haklı ihtar: Kiracının bir kira yılı içinde iki kez kira bedelini geç ödemesi ve haklı ihtara neden olması, tahliye sebebidir.
• Tahliye taahhüdü: Kiracının, taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen boşaltmaması hâlinde, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m.352).
• İhtiyaç nedeniyle tahliye: Malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için tahliye istenebilir. İhtiyacın samimi ve gerçek olması şarttır; samimiyetsiz ihtiyaç iddiası davayı düşürür.
• Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı satın alan yeni malik, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar çekmek koşuluyla, ihtardan altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Kira Farkı Alacağı ile Hızlı Tahliye

Tahliye davaları, davalının tüm yasal haklarını kullanması hâlinde iki-üç yıl sürebilir. Ancak pratikte çoğu zaman gözden kaçan bir yol vardır: kiracı geçmiş dönemlerde enflasyon oranında kira zammını eksik yapmışsa, biriken kira farkı alacağı için tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılabilir. Bu yol arabuluculuk şartından muaf olduğu ve icra dairesi üzerinden yürüdüğü için, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına göre çoğu zaman çok daha kısa sürede sonuç verir. Kira farkının doğru hesaplanması ve takibin usulüne uygun yürütülmesi uzmanlık gerektirir; büromuz bu alternatifi her dosyada ayrıca değerlendirir.

Depozito İadesi ve Yasal Sınır (TBK m.342)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında alınabilecek güvence bedeli (depozito), TBK m.342 uyarınca en çok üç aylık kira bedeli kadardır; bunu aşan depozito talebi geçersizdir. Para olarak verilen güvence, kiracının onayı olmadan çekilmemek üzere bankada vadeli bir hesaba yatırılmalıdır. Kira ilişkisi sona erip taşınmaz teslim edildikten sonra depozitonun kiracıya iade edilmesi gerekir.

Depozito uyuşmazlıkları çoğunlukla tahliyeden sonra çıkar. Ev sahibi onarım veya ödenmemiş fatura iddiasıyla iadeyi geciktirirse, kiracı adına yazılı talep ve gerektiğinde icra takibiyle bedel tahsil edilir. Kiraya veren tarafındaysak, teslim sırasında hasar tespitinin ve kesinti dayanaklarının usulüne uygun belgelenmesini sağlayarak haksız depozito davalarına karşı pozisyonu güçlendiririz.

Kira Davalarında Görevli Mahkeme ve Süreç

Kira uyuşmazlıklarında hangi merciye başvurulacağı, uyuşmazlığın türüne göre değişir:

Sürecin tipik akışı şöyledir: uyuşmazlık doğduğunda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur; anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır. Tespit ve uyarlama davaları bilirkişi keşfi gerektirdiğinden İstanbul mahkemelerinde genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanır; itiraz edilmeyen icra takipleri ise çok daha kısa sürede kesinleşir.

Kira Hukukunda Sık Yapılan Hatalar

Kira uyuşmazlıklarında hak kaybının büyük bölümü, aslında önlenebilir hatalardan doğar. En sık karşılaştıklarımızı kiracı ve ev sahibi açısından ayrı ayrı sıraladık.

İstanbul Adliyeleri ve Kira Davası Süreci

Kira davanız, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. İstanbul'un geniş adliye ağında dosyanız; taşınmazın konumuna göre Çağlayan, Bakırköy, Büyükçekmece, Küçükçekmece, İstanbul Anadolu (Kartal), Gaziosmanpaşa veya Silivri adliyelerinden birine düşer. Her adliyenin iş yükü ve keşif takvimi farklı olduğundan, dosyanın hangi adliyede görüleceği sürecin hızını doğrudan etkiler.

Büromuz Beylikdüzü merkezlidir; Büyükçekmece ve Bakırköy adliyelerinde yoğun olarak kira dosyası takip ediyoruz, İstanbul'un diğer adliyelerinde de müvekkillerimizi temsil ediyoruz. Bir adliyenin kalem pratiğini, keşif ve bilirkişi süreçlerini bilmek, dosyanın gereksiz gecikmelerden korunmasını sağlar. Kira sürecinin bir bölümü icra takibi gerektirdiğinde, tahsilat ve tahliye aşamasını da aynı bütünlük içinde yürütüyoruz.

Kira Avukatı Ücreti Nasıl Belirlenir?

Kira davalarında avukatlık ücreti için tek bir rakam vermek mümkün değildir; çünkü her dosyanın kapsamı ve gerektirdiği emek farklıdır. Ücret belirlenirken şunlar dikkate alınır:

• Uyuşmazlığın türü (tahliye, tespit, uyarlama, alacak)
• Taşınmazın niteliği ve yıllık kira bedeli
• Sürecin aşaması: arabuluculuk, ilk derece, istinaf
• Bilirkişi keşfi ve emsal araştırması gereksinimi
• Dosyanın öngörülen süresi ve karşı tarafın tutumu

Türkiye Barolar Birliği'nin her yıl yayımladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, ücretin alt sınırını belirler; bunun altında ücret kararlaştırılamaz. Net bir çerçeve sunabilmemiz için dosyanızın mevcut durumunu görmemiz gerekir — ilk görüşmede dosyanızı değerlendirip ücret konusunda şeffaf bir bilgi veriyoruz. Bu görüşme için 0554 021 09 95 numarasından ulaşabilirsiniz.

En İyi Kira Avukatı Nasıl Seçilir?

"En iyi kira avukatı istanbul" sık yapılan aramalar arasındadır; ancak "en iyi avukat" şeklinde resmi bir sıralama veya unvan mevcut değildir. Türkiye Barolar Birliği meslek kuralları, avukatların kendilerini bu şekilde tanıtmasını yasaklar. Bu ifadeyi unvan gibi kullanan tanıtımlara ihtiyatla yaklaşılmalıdır. Avukat seçiminde aşağıdaki somut ölçütler esas alınabilir:

1. Kira ve gayrimenkul hukuku yoğunluğu: Avukatın kira dosyalarındaki deneyimi, usul inceliklerine hâkimiyeti açısından belirleyicidir.
2. Güncel mevzuata hâkimiyet: Kira hukuku sık değişen bir alandır; güncellemeleri takip eden bir avukat tercih edilmelidir.
3. Yerel adliye pratiği: Dosyanın görüleceği adliyeyi ve bilirkişi süreçlerini tanıyan avukat, süreci daha öngörülebilir yönetir.
4. Şeffaflık: Dosyanın güçlü ve zayıf yönlerini gerçekçi biçimde anlatan avukat, yalnızca olumlu senaryo çizenden daha değerlidir. Hiçbir avukat sonuç garantisi veremez.

Neden AkbulutLegal?

Av. Salih Akbulut, İstanbul Barosu'na kayıtlıdır (Sicil No: 53074). 2007 yılında kurulan büromuz, bugüne kadar 1000'i aşkın dava dosyasını takip etmiştir. Kira hukuku alanındaki yaklaşımımızın temelleri:

• Güncel mevzuat: Kira artış kuralları, arabuluculuk şartı ve Yargıtay uygulaması sürekli değişir; dosyalarımızı en güncel çerçevede yürütüyoruz.
• Çift taraflı deneyim: Hem kiracı hem kiraya veren vekilliği yapıyoruz; bu, karşı tarafın olası stratejisini önceden görmemizi sağlıyor.
• Açık iletişim: Dosyanızın gerçekçi ihtimallerini ve öngörülen süresini baştan paylaşıyoruz.

Gayrimenkulünüzle ilgili miras, tapu veya diğer hukuki ihtiyaçlarınız için İstanbul miras avukatı ve diğer hizmet sayfalarımızı da inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Bu Yazıda Ele Aldıklarımız

Bu sayfada İstanbul kira avukatı arayışında olanlar için tahliye ihtarı veya kiracı uyuşmazlığında atılması gereken ilk adımları, 2026'da geçerli kira artış oranı ve yasal sınırı, kira tespit davası ile beş yıl kuralını, kira bedelinin uyarlanması davasını (TBK m.138) ve kira davalarında zorunlu arabuluculuğu ele aldık. Tahliye yollarını, kira farkı alacağı ile hızlı tahliye taktiğini, depozito iadesini (TBK m.342), görevli mahkeme ve süreci, kira hukukunda sık yapılan hataları ve İstanbul adliye pratiğini açıkladık. Kira avukatı istanbul, kira hukuku avukatı istanbul ve istanbul kiracı tahliye avukatı ihtiyaçlarınızda; kira davası avukatı istanbul olarak dosyanızın her aşamasında yanınızdayız.