Gayrimenkul Hukuku

Beylikdüzü'nde Gayrimenkul Hukukunun Özellikleri

Beylikdüzü, Esenyurt ve Büyükçekmece'nin kendine özgü gayrimenkul yapısı, bu bölgedeki davaları özelleştiren pek çok etken barındırmaktadır:

Yoğun konut projesi geçmişi: 2000'li yıllardan itibaren bölgede binlerce toplu konut, site ve rezidans projesi hayata geçirilmiştir. Bu projelerden kaynaklanan müteahhit-alıcı uyuşmazlıkları, eksik imalat davaları ve kat irtifakı sorunları hâlâ büyük hacim oluşturmaktadır.

Esenyurt ve kentsel dönüşüm: Esenyurt, İstanbul'da kentsel dönüşüm uygulamalarının en yoğun yaşandığı ilçelerden biridir. Riskli yapı kararları, 2/3 çoğunluk anlaşmazlıkları ve müteahhit seçim ihtilafları bu bölgede sık karşılaştığımız dava türleridir.

Büyükçekmece kıyı ve tarım arazileri: Kıyı Kanunu kapsamındaki taşınmazlar, orman arazisi sınır anlaşmazlıkları ve tarım arazisi üzerine yapılaşma davaları bölgeye özgü imar uyuşmazlıklarını oluşturmaktadır.

Artan arsa değerleri: Bölgedeki hızlı değer artışı, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) davalarını ve ölüm öncesi yapılan hileli gayrimenkul devirlerini artırmaktadır.

Büyükçekmece Adliyesi: Gayrimenkul davaları bu adliyede görülmektedir. 18 yılı aşkın aktif dava takibimizle yerel mahkeme uygulamalarını, bilirkişi süreçlerini ve dava sürelerini yakından biliyoruz.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescil davaları, gayrimenkul hukukunun en kritik ve en sık açılan dava türlerinden biridir. Hukuka aykırı biçimde düzenlenmiş tapu kayıtlarının düzeltilmesi için açılır.

Tapu iptali davasının açılabileceği başlıca haller:

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla satış görünümünde bağış yaptığı işlemlerin iptali. Bu davada zamanaşımı işlemez — miras bırakanın ölümünden sonra her zaman açılabilir.

Hukuki ehliyetsizlik: Akıl hastalığı veya demans gibi nedenlerle fiil ehliyetini yitirmiş kişinin yapmış olduğu tapu devirlerinin iptali.

Vekaletin kötüye kullanılması: Verilen vekalete aykırı biçimde yapılan tapu devirlerinin iptali.

Yolsuz tescil: Kadastro hataları, ölçüm yanlışlıkları veya idari hata sonucu oluşan yanlış tapu kayıtlarının düzeltilmesi.

Aile konutu şerhinin ihlali: Diğer eşin rızası alınmadan yapılan aile konutu devirlerinin iptali.

Sahte belge ve dolandırıcılık: Sahte kimlik veya belge kullanılarak gerçekleştirilen tapu devirlerinin iptali.

Önemli not: Tapu iptali davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi — Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesi — yetkilidir. Bazı davalar zamanaşımına tabi olduğundan gecikilmeden hareket edilmesi kritik önem taşır.

Kentsel Dönüşüm Hukuku

Kentsel dönüşüm, Beylikdüzü ve özellikle Esenyurt'ta mülk sahiplerinin en çok karşılaştığı hukuki süreçlerin başında gelmektedir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen bu süreçlerde pek çok hukuki sorun ortaya çıkmaktadır.

Riskli yapı kararına itiraz: Binanızın riskli yapı ilan edilmesine itiraz edebilirsiniz. İtiraz süresi raporun tebliğinden itibaren 15 gündür — bu süre kaçırılırsa itiraz hakkı düşer.

2/3 çoğunluk kararına itiraz: Kat maliklerinin 2/3'ünün onayladığı dönüşüm kararına katılmayan maliklerin hakları korunmaktadır. Bu hakların zamanında ve doğru kullanılması kritiktir.

Müteahhit sözleşmesi: Kentsel dönüşümde müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi, teslim süresi, gecikme cezası, teknik şartname ve bağımsız bölümlerin özellikleri bakımından titizlikle hazırlanmalıdır. Eksik sözleşmeler ileride telafisi güç uyuşmazlıklara yol açar.

Kira yardımı ve geçici tahliye: Kentsel dönüşüm kapsamında tahliye edilen maliklerin ve kiracıların kira yardımı haklarının tam alınması için gerekli başvuruları takip ediyoruz.

Kamulaştırmasız el atma: İdarenin herhangi bir kamulaştırma kararı almaksızın gayrimenkulünüze fiilen el atması halinde tazminat davası açılabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davaları

Beylikdüzü, Esenyurt ve Büyükçekmece'de en sık karşılaştığımız gayrimenkul davası türlerinden biri, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklardır.

Müteahhidin teslimatta gecikmesi: Sözleşmede belirlenen teslim tarihinin aşılması halinde günlük ceza-i şart talep edilebilir. Gecikme tazminatı davaları arsa sahibinin en önemli haklarından biridir.

Eksik ve ayıplı imalat: Teslim edilen bağımsız bölümde projeye veya teknik şartnameye aykırı imalat yapılmış olması halinde ayıp nedeniyle tazminat davası açılabilir. Ayıp ihbarı süreleri kaçırılmamalıdır.

Sözleşmeden dönme: Müteahhidin edimini yerine getirmemesi halinde sözleşmeden dönme ve tazminat davası açılabilir. Bu dava arsa payının iadesi ve oluşan zararın tazmini sonucunu doğurur.

Arsa payı hesaplama uyuşmazlıkları: Tamamlanan projede bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının sözleşmeye veya emsal değere aykırı olması durumunda düzeltme davası açılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Birden fazla kişinin paylı veya elbirliği mülkiyetiyle sahip olduğu gayrimenkulün ortaklar arasında anlaşma yoluyla bölünememesi halinde, herhangi bir ortak tarafından ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Beylikdüzü ve çevresindeki yüksek gayrimenkul değerleri, miras yoluyla kalan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davalarını son derece ekonomik açıdan kritik kılmaktadır.

Aynen taksim veya satış: Mahkeme önce taşınmazın fiilen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bölünemiyorsa taşınmaz ihaleye çıkarılarak satılır, bedeli paylar oranında dağıtılır.

Dikkat edilmesi gereken husus: İhale sürecinde taşınmazın piyasa değerinin altında satılmaması için aktif hukuki takip şarttır. Bilirkişi değer tespiti aşamasında itiraz hakkının kullanılması kritik önem taşır.

Ecrimisil Davaları

Ecrimisil, taşınmaz malikinin izni olmaksızın mülküne el atan ya da kullanan kişiden talep edilen haksız işgal tazminatıdır.

Ecrimisil davası açılabileceği durumlar:

Komşunun parsel sınırını aşarak inşaat yapması, ortak kullanım alanlarının başkaları tarafından işgal edilmesi, taşınmaza yetkisiz ticari faaliyet kurulması veya mülk üzerindeki mirasçıların birbirinden izinsiz kullanım yapması.

Zamanaşımı: Ecrimisil davalarında 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Yetkili mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir.

Şufa (Ön Alım) Hakkı Davaları

Paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlar o payı aynı bedel ve koşullarla satın alma hakkına — şufa hakkına — sahiptir.

Kritik süre: Şufa hakkı satışı öğrenmeden itibaren 3 ay, her halükarda satıştan itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler kaçırıldığında hak tamamen düşer.

Beylikdüzü ve çevresindeki değerli arsa ve gayrimenkullerde şufa hakkının kullanılması veya şufa davasına karşı savunma yapılması konusunda temsil sağlıyoruz.

İmar Hukuku ve Kamulaştırma

İmar planı iptali: Taşınmazınızı olumsuz etkileyen imar planı kararlarına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava açma süresi 60 gündür — kaçırılmaması kritiktir.

Kamulaştırma bedel artırımı: Bölgedeki ulaşım projeleri ve kentsel dönüşüm kapsamında kamulaştırılan taşınmazlarda, tebliğden itibaren 30 gün içinde bedel artırımı davası açılabilir. Belirlenen bedeli yetersiz buluyorsanız bu hakkı mutlaka kullanın.

Kamulaştırmasız el atma tazminatı: İdarenin kamulaştırma kararı almaksızın taşınmazınıza fiilen el atması halinde el atmanın önlenmesi ve tazminat davası açılabilir.

Yapı ruhsatı ve iskan sorunları: Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılaşmadan doğan idari para cezası itirazları ile iskan belgesi alınamaması sorunlarında hukuki danışmanlık sağlıyoruz.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Beylikdüzü ve Esenyurt'taki büyük site ve apartmanlarda kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar günlük yaşamın bir parçasına dönüşmüştür.

Aidat borçlarının tahsili: Aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı icra takibi ve dava yoluyla tahsilat yapılmaktadır.

Yönetim kurulu kararlarının iptali: Hukuka aykırı alınan yönetim kurulu kararları kat malikleri kurulu kararı ile veya mahkeme yoluyla iptal ettirilebilir.

Ortak alan kullanımı uyuşmazlıkları: Ortak alanların izinsiz kullanımı, kapama veya dönüştürülmesi hakkında dava açılabilir.

Hakkaniyete aykırı gider paylaşımı: Gider paylaşımının kanuna veya yönetim planına aykırı belirlenmesi halinde itiraz ve düzeltme davası açılabilir.

Gayrimenkul Alım-Satım Danışmanlığı

Beylikdüzü'nde konut veya arsa alımı öncesinde hukuki inceleme yaptırmak, ileride yaşanabilecek büyük sorunların önüne geçer. AkbulutLegal olarak sunduğumuz alım-satım danışmanlığı kapsamında şunları yapıyoruz:

Tapu durum tespiti: Tapu kütüğündeki şerhler, ipotekler, hacizler ve sınırlı ayni hakların eksiksiz incelenmesi.

İmar durumu araştırması: Taşınmazın imar planındaki konumu, yapılaşma koşulları ve imar kısıtlamalarının tespiti.

Satış vaadi sözleşmesi: Tapu devri gerçekleşmeden önce yapılacak satış vaadi sözleşmesinin noter onaylı ve hukuki güvenceli biçimde hazırlanması.

Yabancı uyruklu alıcılar: Türkiye'de gayrimenkul almak isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere mevzuat uygunluk danışmanlığı.

Beylikdüzü Gayrimenkul Avukatı olarak Neden AkbulutLegal?

2007'den bu yana bölgede: Beylikdüzü, Esenyurt ve Büyükçekmece'nin imar yapısını, kentsel dönüşüm dinamiklerini ve Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesi'nin uygulamalarını 18 yıldır yakından takip ediyoruz.

1000+ dava deneyimi: Tapu iptali, kentsel dönüşüm, ortaklığın giderilmesi ve kat karşılığı inşaat davalarında geniş birikim.

Hem avukatlık hem arabuluculuk: Uyuşmazlıkları mümkün olduğunda arabuluculuk masasında çözerek müvekkillerimizin zaman ve maliyet tasarrufu yapmasını sağlıyoruz.

Şeffaf ve dürüst yaklaşım: Kazanılması zor davalar için gerçekçi risk analizi yapıyor, boş umut vermiyoruz.

7/24 ulaşılabilirlik: Acil tapu durumları ve ihale günlerinde anında müdahale.

Sık Sorulan Sorular

Beylikdüzü'nde tapu iptali davası nerede açılır? Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesi'nde. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. AkbulutLegal olarak bu mahkemede 2007'den bu yana aktif dava takibi yapıyoruz. 0554 021 09 95

Muris muvazaası davası için süre var mı? Hayır. Muris muvazaası davalarında zamanaşımı işlemez — miras bırakanın ölümünden sonra her zaman açılabilir. Ancak delillerin zaman geçtikçe kaybolabileceği göz önünde bulundurulduğunda vakit kaybetmemek önemlidir. 0554 021 09 95

Kentsel dönüşüm kararına itiraz için kaç günüm var? Riskli yapı raporunun tebliğinden itibaren 15 gündür. Bu süre kaçırılırsa itiraz hakkı düşer. 0554 021 09 95

Esenyurt'ta ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer? Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesi'nde ortalama 1-2 yıl sürmektedir. Bilirkişi değer tespiti ve ihale aşamaları süreci etkilemektedir. 0554 021 09 95

Şufa hakkı için kaç günüm var? Satışı öğrenmeden itibaren 3 ay, her halükarda satıştan itibaren 2 yıl. Bu süreler hak düşürücüdür — kaçırılmaması kritiktir. 0554 021 09 95

Kat karşılığı inşaatta müteahhit geç teslim etti, ne yapabilirim? Sözleşmedeki ceza-i şart hükmüne göre gecikme tazminatı talep edebilirsiniz. Sözleşmede ceza-i şart yoksa genel hükümler çerçevesinde tazminat davası açılabilir. 0554 021 09 95

Kamulaştırma bedelini düşük buluyorum, ne yapabilirim? Tebliğden itibaren 30 gün içinde Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel artırımı davası açabilirsiniz. Bu süre kesinlikle kaçırılmamalıdır. 0554 021 09 95

Gayrimenkul alımından önce ne kontrol ettirmeliyim? Tapu kütüğündeki şerhler, ipotekler ve hacizler; taşınmazın imar durumu ve yapılaşma koşulları; projeye uygunluk ve iskan belgesi durumu. AkbulutLegal olarak alım öncesi hukuki inceleme hizmeti sunuyoruz. 0554 021 09 95

Beylikdüzü Gayrimenkul Avukatı — Hemen İletişime Geçin

Tapu iptali davasından kentsel dönüşüme, ortaklığın giderilmesinden kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarına kadar Beylikdüzü, Esenyurt ve Büyükçekmece'deki tüm gayrimenkul davalarında AkbulutLegal yanınızdadır.

Gayrimenkul davalarında ilk adım en kritik adımdır — erken başlanan hukuki süreç, hak kaybının önüne geçer.

📞 0554 021 09 95 ✉️ info@akbulutlegal.com 📍 Büyükşehir Mahallesi Ekinoks Residence E2 Blok Kat:5 No:28 Beylikdüzü / İstanbul 🌐 www.akbulutlegal.com