Beylikdüzü Kira Avukatı | Tahliye, Kira Tespit ve Residence Hukuku – AkbulutLegal

Beylikdüzü'nde Kira Piyasası ve Özgün Sorunlar

Beylikdüzü'nün kira piyasası İstanbul'un diğer ilçelerinden dört temel özelliğiyle ayrışmaktadır.

Birincisi yoğun rezidans ve site yapılaşması. Marmara Evleri, Ispartakule ve Çakmaklı'daki modern sitelerde kira hukuku, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planıyla iç içe geçmektedir. Bu yapı kira uyuşmazlıklarına özgün bir karmaşıklık katmaktadır.

İkincisi yatırım amaçlı kiralama yoğunluğu. Beylikdüzü'ndeki konutların önemli bir kısmı yatırım amacıyla satın alınmış ve kiraya verilmiştir. Bu profildeki mülk sahipleri çoğunlukla ilçe dışında ikamet etmekte ve süreci uzaktan yönetmeye çalışmaktadır.

Üçüncüsü köklü kiracı ilişkileri. Adnan Kahveci, Cumhuriyet ve Büyükşehir mahallelerindeki eski konut stoğunda 10 yılı aşan kiracılık ilişkileri yaygındır. Bu uzun süreli ilişkilerde kira artış uyuşmazlıkları ve 10 yıllık uzama hakkının kullanımı öne çıkmaktadır.

Dördüncüsü TEM aksındaki ticari gayrimenkuller. Lojistik ve hizmet sektörüne yönelik ticari kiralıklarda kullanım amacı değişikliği, vergi yükümlülükleri ve erken fesih uyuşmazlıkları ayrı bir kategori oluşturmaktadır.

Beylikdüzü kira avukatı olarak AkbulutLegal, büronun bizzat bu ilçede bulunması sayesinde bu dört segmentin dinamiklerini ve Büyükçekmece Adliyesi'nin yerel uygulamalarını birinci elden takip etmektedir. Beylikdüzü'ndeki genel hukuki hizmetlerimiz için Beylikdüzü avukat sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Kira Sözleşmesinin Hazırlanması

Beylikdüzü'ndeki yüksek değerli taşınmazlarda standart matbu sözleşmeler kullanmak, ilerideki uyuşmazlıklarda tarafları korumasız bırakmaktadır. Beylikdüzü kira avukatı olarak sözleşmeleri "koruyucu hukuk" perspektifiyle hazırlıyoruz.

Site ve rezidans mülklerinde yönetim planı kurallarına uyum zorunluluğu, ortak alan kullanım hakları ve aidat sorumluluğu sözleşmede açıkça tanımlanmalıdır. Ticari kiralarda kullanım amacı değişikliği, ruhsat yükümlülükleri, devir ve alt kiralama şartları ile vergi yükümlülükleri ayrıca düzenlenmelidir. Konut kiralarında ise tahliye taahhütnamesi, depozito koşulları ve kira artış formülü başlangıçtan doğru yapılandırılmalıdır.

Tahliye taahhüdü maddesinin doğru konumlandırılması kritiktir. Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanan taahhütnameler geçersizdir; taahhütnamenin mutlaka sözleşme tarihinden sonra ayrıca düzenlenmesi gerekir. Beylikdüzü kira avukatı olarak bu teknik detayı ilk aşamada yapılandırarak ilerideki hak kayıplarını önlüyoruz.

Kiracı Tahliye Davaları

Tahliye davaları Beylikdüzü'nde hem konut hem ticari mülklerde en sık açılan kira uyuşmazlıklarıdır. Beylikdüzü kira avukatı olarak her tahliye nedenine göre ayrı strateji belirliyoruz.

Kira Borcunun Ödenmemesi — İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içinde iki farklı ayda kira ödenmemesi nedeniyle çekilen iki haklı ihtar, kira yılı sonunda tahliye davası açma hakkı doğurur. İhtarın noter kanalıyla gönderilmesi ve usulüne uygun tebliğ şarttır. Hatalı bir ihtarname tüm süreci geçersiz kılar; Beylikdüzü kira avukatı olarak ihtarname aşamasından itibaren teknik hataları önlüyoruz.

Tahliye Taahhütnamesi: Beylikdüzü'ndeki yeni nesil projelerde kiralamaların büyük çoğunluğu artık tahliye taahhütnamesi alınarak yapılmaktadır. Geçerli bir taahhütname ile doğrudan icra yoluna gidilebilir; mahkeme sürecine gerek kalmaz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Mülk sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı halinde açılır. Beylikdüzü kira avukatı olarak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu Büyükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesi'nde somut delillerle ispat ediyoruz.

Yeni Malik Tahliyesi: Taşınmazı satın alan yeni malikin iktisaptan itibaren 1 ay içinde noter aracılığıyla ihtar çekmesi ve 6 ay sonra dava açması gerekmektedir. Beylikdüzü'ndeki yoğun yatırım amaçlı mülk alım-satım trafiği bu tahliye türünü sık gündeme getirmektedir.

Kentsel Dönüşüm: Riskli yapı ilan edilen binalarda kira sözleşmeleri kanun gereği sona erer. Bu süreçte hem mülk sahiplerinin kira yardımı hakları hem de kiracıların tahliye süresi güvenceleri titizlikle korunmalıdır.

Site Yönetmeliği İhlali: Kiracının site kurallarına aykırı davranışları kira sözleşmesine aykırılık oluşturabilir ve tahliye gerekçesi olabilir. Beylikdüzü'nün yoğun site yapısı bu tahliye türünü diğer ilçelere kıyasla çok daha sık gündeme getirmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi ve İcra Yolu

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunduğunda Büyükçekmece İcra Dairesi'nde doğrudan icra takibi (Örnek No: 14) başlatılabilir. Bu yol mahkeme sürecine kıyasla çok daha hızlıdır; 15-30 gün içinde sonuçlanabilmektedir.

Ancak taahhütnamenin "boş imzalanması" veya kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenmesi geçerliliğini ortadan kaldırır. Beylikdüzü kira avukatı olarak taahhütnamenin geçerliliğini ilk aşamada analiz ediyor, icra yolunun uygulanabilir olduğu her dosyada bu hızlı yöntemden yararlanıyoruz.

Büronun Beylikdüzü'nde bulunması sayesinde Büyükçekmece İcra Dairelerine fiziksel erişimimiz son derece hızlıdır. Acil tahliye ve haciz işlemlerinde aynı gün müdahale sağlayabiliyoruz. Kira alacağı icra süreçleri hakkında Beylikdüzü icra avukatı sayfamızdan bilgi alabilirsiniz.

Residence ve Site Yönetim Planı Kira Uyuşmazlıkları

Beylikdüzü'nü diğer ilçelerden kira hukuku açısından en belirgin biçimde ayıran özellik, rezidans tipi yaşamın yaygınlığı ve bunun doğurduğu özgün hukuki sorunlardır.

Bu yapılarda kira hukuku Kat Mülkiyeti Kanunu ve site yönetim planıyla iç içe geçmektedir. Site yönetimine karşı aidat borcundan mal sahibi sorumludur; ancak ödenen tutarı daha sonra kiracıdan rücu yoluyla icra takibi ile geri alabilir. Ortak alan kullanım ihlalleri, gürültü ve yaşam kuralı ihlalleri gerekçesiyle hem site yönetimi hem de mal sahibi kiracıya yönelik işlem başlatabilir.

Beylikdüzü kira avukatı olarak rezidans kira uyuşmazlıklarında hem Türk Borçlar Kanunu hem de Kat Mülkiyeti Kanunu'nu birlikte değerlendiriyor, yönetim planının kira sözleşmesiyle çakışan maddelerini analiz ediyor ve müvekkillerimizin haklarını her iki mevzuat çerçevesinde koruyoruz.

Miras kalan rezidans mülklerinin kira yönetiminde ise Beylikdüzü miras avukatı sayfamızdan destek alabilirsiniz.

Yatırım Amaçlı Kiralamalar ve Özel Sorunlar

Beylikdüzü'ndeki konutların önemli bir kısmı yatırım amacıyla satın alınmış ve kiraya verilmiştir. Bu profil özgün hukuki sorunlar doğurmaktadır.

Yatırımcı mal sahibi çoğunlukla ilçe dışında ikamet ettiğinden tahliye süreçlerini uzaktan yönetmeye çalışmakta, bu da ihtarname usulsüzlükleri ve süre kaçırma risklerini artırmaktadır. Beylikdüzü kira avukatı olarak yatırımcı mülk sahiplerine uzaktan tam hizmet sunuyor, fiziksel varlık gerektiren tüm adımları vekâleten yönetiyoruz.

Yatırım amaçlı kiralarda sözleşme süresi sona erince değer artışını yansıtan yeni bir kira bedeli belirlenmek istendiğinde kira tespit davası stratejik bir araç haline gelmektedir.

Kira Tespit ve Uyarlama Davaları

Kira Tespit Davası: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmiş ilişkilerde piyasa koşullarına uygun kira tespiti mahkeme aracılığıyla yapılabilir. Beylikdüzü kira avukatı olarak bu davalarda Adnan Kahveci, Cumhuriyet ve Büyükşehir mahallelerindeki güncel emsal kira değerlerini ve Marmara Evleri gibi rezidanslardaki piyasa rayiçlerini mahkemeye sunarak müvekkillerimizin kira gelirinin gerçek değere ulaşmasını sağlıyoruz.

Kira Uyarlama Davası: Temmuz 2024'te sona eren %25 kira artış sınırının kaldırılmasıyla artış uyuşmazlıkları yeniden gündemdedir. 5 yıl dolmadan da aşırı ifa güçlüğü halinde uyarlama davası açılabilir. Bu dava hem kiracı hem mal sahibi tarafından açılabilmektedir.

10 Yıllık Uzama Sonunda Tahliye

Türk Borçlar Kanunu uyarınca 10 yıllık uzama süresi dolan kira sözleşmelerinde mal sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmesi şarttır.

Beylikdüzü'nün köklü mahallelerinde 10+ yıllık kiracılık ilişkileri yaygın olduğundan bu hak özellikle değerlidir. Beylikdüzü kira avukatı olarak uzama sürelerini ve ihtar tarihlerini takip ederek müvekkillerimizin bu haklarını zamanında kullanmalarını sağlıyoruz.

Kira Alacağı ve İcra Takibi

Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda ihtarlı tahliye davası veya Örnek No: 13 icra takibi yoluna gidilebilir. Beylikdüzü kira avukatı olarak her dosyada hangi yolun daha hızlı ve etkin sonuç vereceğini analiz edip müvekkilimize en uygun stratejiyi öneriyoruz.

Büronun Beylikdüzü'nde bulunması icra süreçlerinde coğrafi avantaj sağlamaktadır. Borçlunun mal varlığını UYAP üzerinden anlık sorgulayarak en etkin haciz stratejisini uyguluyoruz.

Depozito iadesi uyuşmazlıklarında kiracının taşınmazı hasarsız teslim ettiğini ispat etmesi gerekmektedir. Residence mülklerinde ortak alan hasarları bu sürecin ayrı bir boyutunu oluşturmaktadır.

Zorunlu ve İhtiyari Arabuluculuk

01.09.2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Av. Salih Akbulut, kira uyuşmazlıkları alanında  arabulucu sıfatı taşımaktadır. Bu çift yönlü uzmanlık son derece değerlidir: hem arabuluculuk masasındaki müzakere dinamiklerini hem de olası mahkeme sürecinin sonucunu aynı anda değerlendirme imkânı bulunmaktadır.

Zorunlu arabuluculuk: Tüm kira uyuşmazlıklarında dava öncesi zorunlu. Beylikdüzü kira avukatı olarak bu süreçte tutanağın içeriğini hak kaybına yol açmayacak şekilde yapılandırıyoruz.

İhtiyari arabuluculuk: Tarafların kendi isteğiyle mahkemeye gitmeden çözüm aradığı süreçtir. Özellikle uzun süreli Beylikdüzü kiracılık ilişkilerinde ihtiyari arabuluculuk hem ilişkiyi korur hem maliyeti düşürür. Büronun ilçede bulunması arabuluculuk görüşmelerinde coğrafi kolaylık da sağlamaktadır.

Kritik Süreler

Kira borcunda iki haklı ihtar sonrası dava — Kira yılı sonuna kadar İcra takibinde ödeme süresi (Örnek 13) — 30 gün Tahliye taahhütnamesi icra takibi (Örnek 14) — Taahhüt tarihine göre İhtiyaç nedeniyle tahliye ihbarı — Kira bitiminden 1 ay önce Yeni malik ihtar süresi — İktisaptan itibaren 1 ay Yeni malik tahliye davası — İhtardan 6 ay sonra 10 yıl uzama sonrası ihtar — Dönem bitiminden 3 ay önce Kira tespit davası yürürlüğü — Yeni dönem başından itibaren Arabuluculuk başvurusu — Dava açmadan önce zorunlu

Bu süreler hak düşürücüdür. Beylikdüzü kira avukatı olarak tüm süreleri takip ediyor ve müvekkillerimizi zamanında uyarıyoruz.

Beylikdüzü Avukat Olarak Neden AkbulutLegal?

Büro Beylikdüzü'nde Fiziksel Olarak Bulunuyor: AkbulutLegal'in ofisi Büyükşehir Mahallesi'nde, Beylikdüzü'nün merkezindedir. Bu; Büyükçekmece Adliyesi'ne yakınlık, icra dairelerine hızlı erişim, mahalle emsal değerlerini birinci elden bilme ve acil durumlarda aynı gün müdahale anlamına gelir.

Residence ve Site Hukuku Uzmanlığı: Beylikdüzü'nün büyük rezidanslarındaki kat mülkiyeti-kira hukuku kesişiminde özel deneyimimiz bulunmaktadır. Yönetim planı analizi, aidat rücu süreci ve site yönetimiyle koordinasyon bu alanda sunduğumuz özgün hizmetlerdir.

Avukat ve Uzman Arabulucu Bir Arada: Av. Salih Akbulut hem Beylikdüzü kira avukatı hem de kira uyuşmazlıkları alanında uzman arabulucu olarak hizmet vermektedir.

18 Yıllık Yerel Deneyim: 2007'den bu yana Beylikdüzü'nde kira davalarında aktif temsil. Büyükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesi'nin yerel uygulama pratiklerine hakimiyet.

Yatırımcı Mal Sahiplerine Uzaktan Tam Hizmet: İlçe dışında ikamet eden yatırımcı mülk sahiplerine vekâleten eksiksiz süreç yönetimi.

Sık Sorulan Sorular

Beylikdüzü'nde kira davalarında kimden destek alabilirim? Av. Salih Akbulut liderliğindeki AkbulutLegal Hukuk Danışmanlık & Arabuluculuk, 2007'den bu yana Beylikdüzü kira avukatı olarak tahliye ve kira tespit davalarında müvekkil temsili sağlamaktadır. Büromuz Beylikdüzü'nde bulunmakta olup Büyükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesi'nde aktif dava takibi yapılmaktadır.

Kiracım sitedeki kurallara uymuyor, tahliye edebilir miyim? Evet. Site yönetmeliği ihlalleri kira sözleşmesine aykırılık oluşturabilir ve tahliye gerekçesi olabilir. Beylikdüzü kira avukatı olarak hem Borçlar Kanunu hem Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde strateji geliştiriyoruz.

Aidat borcunu ödemeyem kiracı nedeniyle site benden para istedi, ne yapabilirim? Site yönetimine karşı mal sahibi sorumludur. Ancak ödedikten sonra kiracıya rücu yoluyla icra takibi ile geri alabilirsiniz. Beylikdüzü kira avukatı olarak bu süreci yönetiyoruz.

Kira artışında %25 sınırı hâlâ geçerli mi? Hayır. Temmuz 2024'te sona erdi. Konutlar için zam oranı TÜFE 12 aylık ortalamalarının değişim oranına bakılarak hesaplanır

Tahliye davası ne kadar sürer? Geçerli tahliye taahhütnamesi varsa icra yoluyla 15-30 günde sonuçlanabilir. Mahkeme yolunda ise Büyükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesi'nin iş yüküne göre ortalama 8-16 ay sürebilir.

Beylikdüzü dışında yaşıyorum ama burada kiralık mülküm var, sizi vekil tayin edebilir miyim? Evet. Yatırımcı mülk sahiplerine tüm süreci vekâleten uzaktan yönetiyoruz. Fiziksel varlık gerektiren tüm adımlar büromuz tarafından takip edilmektedir.

İhtiyari arabuluculuk ne işe yarar? Mahkemeye gitmeden tarafların anlaşmasını sağlar. Uzun süreli kiracılık ilişkilerinde hem ilişkiyi korur hem de maliyeti düşürür. Beylikdüzü kira avukatı olarak bu seçeneği her dosyada değerlendiriyoruz.

İlgili Sayfalar

Beylikdüzü'ndeki diğer hukuki hizmetlerimiz için:

Beylikdüzü avukat sayfamız → genel hukuki danışmanlık

Beylikdüzü icra avukatı sayfamız → kira alacağı icra takibi

Beylikdüzü miras avukatı sayfamız → miras kalan rezidans mülkleri

Beylikdüzü arabulucu sayfamız → ihtiyari kira arabuluculuğu

Esenyurt kira avukatı sayfamız → Esenyurt bölgesi kira davaları

Büyükçekmece kira avukatı sayfamız → Büyükçekmece bölgesi kira davaları

Beylikdüzü Kira Avukatı — Hemen İletişime Geçin

📞 0554 021 09 95 ✉️ info@akbulutlegal.com 🌐 www.akbulutlegal.com 📍 Büyükşehir Mah. Ekinoks Residence E2 Blok Kat:5 No:28 Beylikdüzü/İstanbul