Kira artış oranlarının son zamanlarda özellikle pandeminin araya girmesiyle usulüne uygun yapılmadığı sıkça karşılaştığımız bir sorun. Evini kiraya veren ev sahipleri mevcut kiracılarına ya çok fazla kira miktarıyla gidiyor ya da kiracıların ödeyemediği için ayrıldıkları evi yeni rayice uygun olarak kiracı arayışlarına giriyorlar. Kira Sözleşmesi bu konuda ne işe yarar?
Kira Sözleşmesi Unsurları
Kira Verenin Yükümlülükleri
- Kirayı belirtilen tarihte teslim etmek
- Kiralanan mülkün ayıplı olması halinde gerekli sorumluluğu üstlenmek ve ayıp durumunu belirtmek
- Kiralanan mülkle ilgili zorunlu sigorta ya da vergi gibi yükümlülüklere katlanmak
Kiracının Yükümlülükleri
- Kiracının temerrüt halinden sorumlu olmak
- Kiralanan mülke zarar vermemek ve komşularla olan ilişkileri özenle sürdürmek
- Kiralanan mülkün ayıplı durumu/durumları varsa kiralayan kişiye bu durumu/durumları bildirmek
- Ayıpların giderilmesine, sonraki kiracılara katlanma yükümlülüğü
Kira Sözleşmesi Bağlayıcılığı Nedir?
Kira sözleşmesinin esaslı unsurunu kiracının kira bedelini ev sahibine verme zorunluluğu ile ev sahibinin kiralananı kullanmayı kiracı kişiye bırakması oluşturur.
Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kiracı ve ev sahibinin yeni dönemdeki kira bedelinde anlaşması ve kira bedelinin belirlenmesi belirli hususlar etrafında gelişir. Yeni dönem kira bedeli bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Taraflar arasında kira bedeli belirlenmemişse ya da anlaşmazlık çıkmışsa kira bedeline hâkim karar verir. Bu karar kiralanan mülkün durumuna ve hakkaniyete göre belirlenir.
Yeni Dönemde Kira Bedelinin Belirlenmesi İçin;
- Taraflar arasında yeni dönem kira miktarına dair sözleşmenin yapılmış olması gereklidir.
- Yeni dönem kira miktarına dair sözleşme yapılsa ya da yapılmasa da 5 yılı aşan veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmenin olması gereklidir.
Kira Sözleşmelerinde 5 Yıl Kuralı Nedir?
Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi 5 yılın altındaysa kira artış oranı bir önceki yılın ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) artışının üstünde olmamak koşuluyla serbestçe belirlenebilir.
Taraflar arasında kira sözleşmesi yapılmamış ve kira süresi 5 yılın altındaysa konu tespit davasında çözülmelidir.
Kira Tespit Davası
Kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan anlaşmazlık kira tespit davası olarak görülür. Bu davada belirli olmayan kira bedeli belirlenir.
Kira tespit davasının açılabilmesi için;
- Halihazırda geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Dava açıldığı zaman taraflardan birinin yararı bulunmalıdır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira tespit davasının açılması için herhangi bir zaman kriteri yoktur. Dava her zaman açılabilir. Buna dair herhangi bir resmi düzenleme bulunmamasına karşın bazı özel durumların önüne geçmek için birkaç kısıtlama getirilmiştir. Dava, sözleşmenin yenilenme zamanından en geç 30 gün önce açılabilir. 30 günlük süre içerisinde kiranın haksız artacağına dair kiracıya ev sahibi tarafından haber verilmişse kiracı yeni kira döneminin sonuna kadar dava açabilme hakkına sahiptir.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Kira tespit davasının üstünden uzun süre geçmesi ve anlaşma bitmesi dolayısıyla geriye dönük dava açılması mümkün değildir.
Kira Tespit Davasında Yetkili Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme ise;
- Sözleşmenin ifa edileceği yerdeki mahkeme
- Sözleşmenin ifa edilmesi için gerekli mahkeme belirtilmemişse Türk Borçlar Kanunu’nun 89.maddesi gereği ev sahibinin yerleşim yerinde bulunan mahkeme
- Davalının yerleşim yerinde bulunan mahkeme
Yargıtay Kararları
Davacı; … Milli Parkı sorumluluk alanı içerisinde kalan ormanlık saha üzerinde enerji nakil hattı yapımı için …’a kullanım izni tesis edildiğini, bu saha ile ilgili işletme hakkının 13/03/2008 tarihi itibariyle davalı … Elektrik Dağıtım A.Ş.ye devredildiğini ve taraflar arasında devir sözleşmesi yapıldığını, 2008, 2009 ve 2010 yıllarına ilişkin olarak davalı tarafça sadece 153.107.67TL ödeme yapıldığını, bu ödeme düşülerek izin bedeline ilişkin olarak yapılan hesaplama sonucunda ilgili şirketin 2008, 2009 ve 2010 yıllarına ilişkin kullanım bedellerini ve bu bedeller üzerine işletilen gecikme faizi olarak 1.026.723TL borcu bulunduğunu, gecikme zammı ve faiz hesabına ilişkin tablonun dava dilekçesi ile birlikte dosyaya sunulduğunu, davalı şirkete bedelin ödenmediğine ilişkin çizelgenin ihtarname ile tebliğ edildiğini, buna rağmen talep edilen bedellerin davalı tarafça ödenmediğini ileri sürerek; 2008, 2009 ve 2010 yıllarına ait tahsis bedelinin 31/12/2010 tarihinden itibaren işleyecek gecikme zammı ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı; İzin Bedelinin Hesaplanmasına Dair Yönetmelik hükümlerinin hakkında uygulanamayacağını, zira kendileri tarafından yeni bir taahhüt senedi imzalanmadığını, 1984 yılında imzalanan taahhüt senedi esas alınarak hesaplama yapılması gerektiğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine dair verilen hüküm, davacı tarafın temyizi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 15/01/2014 tarihli ve 2013/11566 E. 2014/621 K. sayılı
kararıyla; “…Taraflar arasındaki uyuşmazlık, kullanım bedellerinin hesaplanmasına ilişkin yönetmelik hükümlerinin somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, uygulanmayacak ise kullanım bedellerinin ne şekilde belirleneceği noktasında toplanmaktadır. İncelenen dosya içeriğine göre, yönetmelik hükümlerinin uygulanması için gerekli bulunan izin lehdarının talebi ile buna bağlı olarak yeni taahhüt senedi düzenlenmesi şartlarının somut olayda gerçekleşmediği anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca tahsis bedeline ilişkin hesaplamanın taraflar arasındaki 01/07/1984 tarihli taahhüt senedine göre belirlenmesi gerektiğine ilişkin mahkemenin kabulünde hukuka aykırılık bulunmamaktadır. Ne var ki, 01/07/1984 tarihli taahhüt senedinin 7/a maddesinde, ilk 5 yıl için yıllık arazi tahsis bedeli belirlendikten sonra, sonraki yıllar için tahsis bedelinin gayrimenkul kira bedellerindeki artışlar esas alınarak tespit olunacağı belirtilmiş olmasına rağmen, mahkemece tahsis bedelinin tespitine esas olmak üzere, taahhüt senedinde işaret edilen artış oranları ilgili yerlerden temin edilerek, taraf ve yargı denetimine esas olacak şekilde yaptırılacak bilirkişi incelemesi neticesinde hasıl olacak sonuca göre hüküm tesisi gerekir.” gerekçesiyle, bozulmuştur.
Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda mahkemece; davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, taraflar arasındaki taahhüt senedi uyarınca, eksik yatırılan tahsis bedeline ilişkindir.
Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan, davaya dayanak 01/07/1984 tarihli ve 49 yıl süreli taahhüt senedinin 7/a maddesinde; ilk 5 yıl için yıllık arazi tahsis bedeli belirlendikten sonra, her beş yılda, geçmiş beş yıl zarfında gayrimenkul kira bedellerindeki artışlar esas alınarak yıllık arazi kullanma bedelinin tespit olunacağı, hususu kararlaştırılmıştır. Davacı 2008 yılı için 294.508,53TL, 2009 yılı için 316.596,67TL, 2010 yılı için 332.426,50TL ve gecikme faizi ile birlikte toplam 1.026.723TL kullanım bedelinin davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı ise, Yargıtay incelemesinden de geçerek kesinleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/439 Esas 2009/98 Karar sayılı kararıyla, 2007/2008 dönemi yıllık kullanma bedeli asıl alacağı 75.582,72TL, KDV dahil 89.187,61TL olduğunu, buna göre de talep edilen dönemde kullanım bedelinin 72.582,72TL olması gerektiğini, davacı tarafça hatalı hesaplama yapıldığını savunmuştur.
Bozma kararı doğrultusunda dosyaya kazandırılan ve hükme esas alınan 14/11/2018 tarihli bilirkişi raporunda; ilk tahsis tarihi ve bedeli gözetilerek, … artış oranları baz alınarak yapılan hesaplamada; kullanım bedelinin 2008 yılı için 16.670,63TL, 2009 yılı için 16.875,68TL ve 2010 yılı için 18.313,49TL, TÜFE oranları baz alınarak yapılan hesaplamada ise; 2008 yılı için 25.933,35TL, 2009 yılı için 27,554,18TL ve 2010 yılı için 29.915,57TL olarak hesaplanmıştır.
Somut olayda; tahhütname hükmüne göre, 5. (5) yıllık dönemin 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007, 2007/2008, 2008/2009 dönemlerini kapsadığı; yukarıda değinilen ve Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleşen kararda, 2007/2008 yılı kullanım bedelinin ne miktarda olduğu belirlendikten sonra ödemeler düşülmek suretiyle bakiye alacağa hükmedildiği anlaşılmıştır. Buna göre, 5. dönemin 5. yılına ilişkin kullanım bedelinin de asıl alacak 75.582,72TL, KDV dahil 89.187,61TL olduğunda duraksama yoktur. Davacı talebinin, ayrıca 2009 ve 2010 yılı dönemlerine de ilişkin olup, bu talebin ise 6. (5) yıllık
dönemi kapsadığı, artık bir önceki dönem için kesinleşen bedel ve taahhüt senedinin 7/a maddesi dikkate alınarak yeniden bedel belirlenmesi gerektiği, bu çerçevede mahkemece, davacının alacağı olup olmadığı ve/veya ne miktarda olduğu konusunda uzman bilirkişi heyeti oluşturularak hesaplama yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme içeren bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 6100 sayılı HMK’nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nın 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24/11/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Karar: 2021/11981).
Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için Gayrimenkul Avukatlarımıza danışabilirsiniz.