Ana sayfa » İpotek Kaydı
ipotek_sozlesmesi

İpotek Kaydı

İpotek, bir alacağın ya da ileride alacak haline gelebilecek muhtemel alacağın güvence altına alınarak o taşınmazın borca karşılık rehin alınmasıdır. İpoteğin varlığının olması için alacak borç ilişkisi olmalıdır. ipotek sözleşmesi

Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez (Medeni Kanun, m.881).

Alacağını tahsil edemeyen alacaklı ipotek konulan taşınmazı paraya çevirerek borcu tahsil edebilme yetkisine sahiptir. Taşınmazın paraya çevrilmesi işleminde ipotek alacaklısının hakkı taşınmaz üzerinde rehin ve hacizlere göre önde gelir. Öncelikle ipotek alacaklısının borcu ödenir. İcra İflas Hukuku kapsamında belirlenen hükümlere göre paylaştırma yapılır.  ipotek sözleşmesi

2644 sayılı Tapu Kanuna eklenen fıkra uyarınca kamu kurum ve kuruluşları, kredi kuruluşları, bankalar, esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile tarım kredi kooperatifleri resmi senet düzenlemeden ipotek etme hakkına sahiptir. ipotek sözleşmesi

Kamu kurum ve kuruluşları, kredi kuruluşları, bankalar, esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile tarım kredi kooperatiflerince açılmış veya açılacak tüm borç ve kredilere karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde, taraflarınca imzalanan kredi veya borç sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur. 

İpotek işleminin yapılabilmesi için;

  1. İpotek tesisine ilişkin taşınmazın mal tapuda kayıtlı olması gerekir.
  2. Taşınmazın mal sahibi ile ipotek alacaklısı tapu idaresine başvuruda bulunmalıdır.
  3. İpotek tesisi Tapu Sicil Müdürlüğü’ne yapılır. 
  4. Alacağın belirlenebilir olması gerekir. 

İpotek işleminde taşınmaz malın hisselere bölünerek ipotek edilmesi durumu yoktur. Üzerinde kamu haczi, ihtiyati tedbir, konkordato ile verilen mehil bulunan taşınmazlar üzerinde ipotek işlemi uygulanamaz. 

İpotek Nasıl Kurulur? İpotek Sözleşmesi

İpoteğin hangi hallerde kurulacağı hukuki olarak ikiye ayrılır:

  1. İradi Sözleşmeden Doğan İpotek

İradi ipotek, tarafların arasında ipotek sözleşmeleri yapmalarıyla ya da ölüme bağlı tasarrufa yönelik tapu kütüğüne tescil sonucu oluşur. Bu tip bir ipoteğin kurulması için alacağın ve geçerli bir hukuki sebebin varlığı gereklidir. Gayrimenkul sahibinin talebi üzerine tapu kütüğüne tescil gerçekleştirilir.

  1. Kanuni İpotek

Kanuni ipotekler için hükmü oluşturan bir kanun gerekir. Bu ipotek şeklinde tapu kütüğüne tescil etme zorunluluğu olduğu gibi zorunlu olmadığı haller de vardır. 

  • Tescili Zorunlu Olmayan Kanuni İpotekler

Tescilin zorunlu olmadığı kanuni ipoteklerde amaç taşınmaz üzerine ipotek koyduran alacaklının taşınmazın değer kaybını önlemek ve özellikle taşınmazın malikinin ödemediği sigorta primlerini ödenmesidir. Bu tür ipotekler kanundan kaynaklanan bir zorunluluk taşıdığı için tapu kütüğüne tescil ettirilmeleri zorunlu değildir. 

  • Tescili Zorunlu Olan Kanuni İpotekler

Tescili zorunlu olan kanuni ipotekler her ne kadar kanundan kaynaklansalar dahi tapuya tescil edilmediği sürece ipotek kurulmamış olacaktır. 

İpoteğin Tahsisi

İpotek, borç senedi ya da irat senedi şeklinde bulunabilir. İpoteğin tesisi için alacaklı ile taşınmazın tapuda kayıtlı maliki arasında taşınmazın muayyen bir alacağın teminatı olarak gösterme taahhüdünü içeren bir sözleşmeye ihtiyacı vardır. Bu, ipotek için geçerlilik şartıdır. Taraflar arasında düzenlenen ipotek sözleşmesi tapu siciline tescil edilir. Diğer ayni haklarda olduğu gibi ipotek de tapu siciline tescil edilerek oluşur. Taraflar taşınmaz üzerinde ipotek hakkını karşılıklı anlaşarak oluşturur.  ipotek sözleşmesi

İpotek Kaydının Kaldırılması / İpotek Sözleşmesi

İpoteğin kaldırılması istemiyle açılan davalarda ipoteğin veriliş sebebiyle bağlantılı olarak görevli mahkeme değişebilir.

Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,

b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,

c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları,

ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları, görürler (6100 S. K., m.4). 

İpotek ile İlgili Yargıtay Kararları

İpoteğin Paraya Çevrilmesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki şikayetçi ve borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hâkimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;
Şikayetçi ve borçlunun, 1907 ada 9 parsel 14 nolu bağımsız bölüm taşınmazın ihalesinin feshi istemi ile icra mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince; istemin reddine ve ihale bedelinin %10’u oranında para cezasına hükmedildiği, şikayetçi ve borçlunun istinaf yoluna başvurması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince; istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nun 353/1-b-1. maddesi uyarınca esastan reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.
İİK’nun 134. maddesinin 2. fıkrasında; “İhalenin feshini, Borçlar Kanunu’nun 226. maddesinde yazılı sebepler de dahil olmak üzere, yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenlerin” isteyebileceği hususu düzenlendikten sonra, aynı fıkrada ayrıca “…talebin reddine karar verilmesi halinde icra mahkemesi davacıyı feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkum eder. Ancak işin esasına girilmemesi nedeniyle talebin reddi halinde para cezasına hükmolunamaz” hükmüne yer verilmiştir.
Somut olayda, … 4. İcra Müdürlüğünün 2016/8871 Esas sayılı icra takip dosyasında alacaklı banka tarafından, kredi sözleşmesinin asıl borçlusu Ferat Tekstil… Ltd. Şti. ile ipotekli taşınmazın eski maliki üçüncü kişi … aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibine başlanmış ise de; ipotekli taşınmazın takip tarihinden önce 26/05/2015 tarihinde Tahir Baydilli’ye satılmış olduğu, ihale tarihi olan 18/01/2019 tarihi itibariyle şikayetçi … ipotekli taşınmaz maliki olmadığı gibi her ne kadar takip talepnamesi ve icra emrinde şikayetçinin borçlu olarak ismi yer alsa da, yukarıda açıklandığı üzere ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte kendisine icra emri gönderilemez. Bu nedenle şikayetçinin takipte borçlu sıfatı da bulunmamaktadır. Yukarıda yazılı maddede, ihalenin feshini isteyebilecek ilgililer sınırlı olarak sayılmıştır. Şikayetçinin, takibe konu ipoteğe esas kredi sözleşmesinde kefil olması ya da satış ilanının fuzuli şekilde kendisine tebliğ edilmiş olması, ihalenin feshini talep hakkı vermez.
O halde ilk derece mahkemesince; şikayetin … yönünden aktif husumet yokluğundan reddi gerekirken işin esasının incelenmesi doğru değil ise de sonuçta istem reddedildiğinden karar sonucu itibari ile doğrudur. Ancak, İİK’nun 134. maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde, işin esasına girilmeden ihalenin feshi talebinin reddi halinde şikayetçi aleyhine para cezasına hükmedilemeyeceği öngörülmektedir. Buna göre, şikayetçi …’in ihalenin feshi istemi aktif husumet yokluğu nedeniyle ve işin esasına girilmeden reddedileceğinden buna rağmen ilk derece mahkemesince, adı geçen şikayetçi aleyhine taşınmazın ihale bedelinin % 10’u oranında para cezasına hükmolunması doğru görülmemiştir.
Öte yandan; İİK’nun 128/a-2. maddesinde; “Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez” hükmüne yer verilmiştir. Hukuk Genel Kurulu’nun 26.02.1992 tarih ve 1992/4-70 E. – 1992/130 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, İİK’nun 128. maddesinde öngörülen iki yıllık sürenin başlangıcı, sonradan kesinleşmesi koşulu ile kıymet takdirinin fiilen yapıldığı keşif tarihidir.
Kıymet takdirine itiraz davası; İİK’nun 128/a maddesinde düzenlenmiş olup, icra müdürlüğünce satışa konu malın bilirkişi marifetiyle yaptırılan değer tespitinin yerinde olmadığına yönelik bir şikayettir. Bu şikayette ilgili, müdürlükçe yaptırılan değer tespitinin yerinde olmadığı, malın belirlenen değerinin gerçek kıymetini yansıtmadığı iddiasıyla mahkemeye başvurmaktadır. Mahkemece yapılacak …; icra müdürü tarafından belirlenen değerin taşınmazın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığı, bir başka ifadeyle memur işleminin doğru olup olmadığını denetlemektir. Dolayısıyla mahkeme, oluşturduğu bilirkişi kurulu ile, icra müdürünün kıymet takdiri yaptırdığı tarih itibariyle taşınmazın değerini belirleyerek memur işlemini denetler. Bu itibarla; mahkemece görevlendirilen bilirkişi tarafından düzenlenen raporda ya da anılan mahkeme kararında değerlemenin yapıldığı tarih açıkça belirtilmediği sürece, kıymet takdirine itiraz davasındaki keşif tarihinin, İİK’nun 128/a-2 maddesinde düzenlenen 2 yıllık sürenin başlangıç tarihi olarak kabulü mümkün olmadığı gibi, şikayet işleminin ruhuna da uygun düşmeyecektir.
Somut olayda, ihaleye konu taşınmazın kıymet takdiri işleminin, icra müdürlüğünce 12/08/2016 tarihinde yaptırıldığı, borçlu ve şikayetçinin taşınmaza takdir olunan değerin düşük olduğunu ileri sürerek kıymet takdirine itiraz etmeleri üzerine, … 1. İcra Hukuk Mahkemesinin 22/02/2018 tarih ve 2016/950 E. – 2018/346 K. sayılı dosyasında şikayetin kabulüne karar verildiği görülmüştür.
Mahkemece hükme esas alınan 01/11/2017 tarihli raporda bilirkişi tarafından hangi tarih itibari ile değerleme yapılmış olduğu açıkça belirtilmemiş olup, borçlu ve şikayetçi tarafından icra müdürlüğünce alınan 15/08/2016 tarihli rapora itiraz edildiğinden iki yıllık süre, icra müdürlüğünce aldırılan rapordaki değerleme tarihi olan 12/08/2016 tarihinden başlayacağından, satış tarihi olan 18/01/2019 günü itibariyle İİK’nun 128/a-2. maddesinde öngörülen iki yıllık süre geçmiştir.
Bu durumda ilk derece mahkemesince, kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı 12/08/2016 tarihinden itibaren iki yıldan fazla süre geçtikten sonra ihale gerçekleştirilmiş olup, bu hususun ayrıca re’sen gözetilmesi gerektiğinden, ilk derece mahkemesince borçlu şirket yönünden şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar verilmesi yerine, istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsiz olup, mahkeme kararının bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Borçlunun ve şikayetçinin temyiz isteminin kısmen kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nun 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nun 373/1. maddesi uyarınca, … Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesinin 26/03/2021 tarih ve 2020/1005 E. – 2021/706 K. sayılı kararının (KALDIRILMASINA), … 2. İcra Hukuk Mahkemesinin 21/05/2019 tarih ve 2019/115 E. – 2019/150 K. sayılı kararının (BOZULMASINA), peşin alınan harcın istek halinde iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmesine, 30/06/2021 gününde oy birliğiyle karar verildi (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi Karar: 2021/7214). ipotek sözleşmesi

esenyurt avukat, beylikdüzü hukuk bürosu, beylikdüzü avukatlarbeylikdüzü ticaret avukatıbeylikdüzü tazminat avukatıbeylikdüzü sözleşme avukatıBeylikdüzü Ceza AvukatıBeylikdüzü Avukat Bürosu, Beylikdüzü Avukat Büro, beylikdüzü avukatbeylikdüzü hukukbaşakşehir avukatsilivri avukat, idari dava avukatıbeylikdüzü avukat bürolarıbeylikdüzü hukuk bürolarıavukat beylikdüzüavukat blog

Yorum bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir