Satış, bağışlama, miras gibi çeşitli yollarla konut niteliğindeki taşınmazların maliklerinin değişmesine neden olabiliyor. Üstelik yeni malik, kendisi ya da kanunda belirtilen yakınları için konuta ihtiyaç duyabiliyor. Böyle bir durumda, somut nedenlere dayanan ihtiyaçlar için kiracı tahliyesi davası açılması gerekiyor.
Yeni Malikin Konut İhtiyacı Nedeniyle Kiracı Tahliyesi Davası Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca bir taşınmazın yeni maliki konumundaki kişi, ihtiyacından dolayı dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Yeni malik tarafından açılan dava, bozucu nitelik doğurur. Yani mahkemenin, tahliye kararı vermesi halinde malik ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi sona erer. Yeni malik, kiracı tahliyesi davasını kendisi ve eşi haricinde şu kişilerin ihtiyacı halinde açabilir:
- Çocukları ve torunları dahil olmak üzere altsoyu
- Anne ve babası dahil olmak üzere üstsoyu
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler
İhtiyaç nedeniyle açılan kiracı tahliyesi davalarında görevli kurum, sulh hukuk mahkemeleridir. Yetki ise kiralananın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Tahliye davasının açılabilmesi için somut olaya göre titizlikle hazırlanmış bir dava dilekçesi ile ilgili mahkemeye başvurulması yeterlidir.
Yeni Malikin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
Taşınmazın sonradan sahibi haline gelen malikin ihtiyacı nedeniyle kiracı tahliyesine yönelik dava açabilmesi için belirli şartların mevcudiyeti gerekir. Örneğin:
- Yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut olarak taşınmaza ihtiyaç duymaları
- Söz konusu kişilerin ihtiyaçlarının zorunlu, sürekli, gerçek ve samimi olması
- Davanın edinme tarihinden 6 ay sonra ya da sözleşme süresinin bitimi itibariyle 1 ay içerisinde açılmış olması (Kiracı hakları gereği durumun, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirilmesi koşuluyla)
Yukarıda sıralanan şartlar söz konusu değilse, mahkeme tarafından davanın reddine karar verilir. Tüzel kişiliğe sahip şirketlerin yeni malik sıfatını taşıdığı hallerde, yalnızca şirketin kendi ihtiyacı için dava açılabilir. Şirket ortağı veya yetkilisinin ihtiyacı nedeniyle dava açılması mümkün değildir. Benzer durum, yeni malikin şahıs olması halinde de geçerlidir. Böyle bir senaryoda şirketin ihtiyacı dolayısıyla tahliye talebinde bulunulamaz.
Taşınmaz İhtiyacının Gerçekliğine Yönelik Mahkeme Tespiti
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca dava konusu olan taşınmazın tahliyesi, ancak yeni satın alan veya edinen malikin ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması durumunda mümkündür. Devamlılık arz etmeyen, henüz doğmamış, gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç evden çıkarılma sebebi niteliği taşımaz. İhtiyacın bu şartlara uygun olup olmadığı, mahkeme tarafından her somut olaya göre ayrı ayrı değerlendirilir. Hatta ihtiyacın varlığına yönelik tanık dinlenebilir, bilirkişi ve keşif incelemesi yapılabilir.
Mahkeme ayrıca yeni malikin ya da ihtiyacı olduğu iddia edilen kişinin tahliyeye konu taşınmazın bulunduğu bölgede başka bir taşınmazının var olup olmadığının araştırılması yönünde karar verebilir. Bazen malik, taşınmazın aldatma amacıyla başkasına devri ile hali hazırda sözleşmesi bulunan kiracısını tahliye ettirmek isteyebilmektedir. Eğer kiracının muvazaa iddiası varsa Yargıtay kararınca mahkemenin bu durumu göz önünde bulundurması gerekir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Hak Düşürücü Süre
İhtiyaç dolayısıyla sözleşmenin feshi ve tahliye davası açılmasında, kira sözleşmesinin süresine göre farklı hak düşürücü süreler söz konusu hale gelir. Örneğin; kira sözleşmesi belirsiz süreli ise taşınmazı satın alan ya da edinen kişi, edinme tarihinden altı ay sonra dava açarak sözleşmenin sona erdirilmesini ve kiracının tahliyesini isteme hakkına sahiptir. Tabii bu hak, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde durumun kiracıya bildirimi şartı ile geçerlidir.
Kira sözleşmesinin belirli süreli olması durumunda ise yeni malik, isterse edinme tarihinden altı ay sonra veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir aylık zaman dilimi içerisinde dava açabilir. Yalnız süreli kira sözleşmelerine yönelik bu durumda da edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya bildirim şartı mevcuttur.
Kiracı Tahliyesi Sonrası Taşınmazın Başkasına Kiralanması
Türk Borçlar Kanunu’nun 355/1 maddesi gereği, ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi sonrasında taşınmaz 3 yıl süreyle bir başkasına kiraya verilemez. Ancak bu kuralın iki istisnası mevcuttur. Haklı bir sebep olması durumunda ve tahliye edilen kiracıyla yeniden sözleşme kurulması halinde 3 yıllık bekleme süresi yok sayılabilir. Aksi halde ise malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya tazminat ödemekle yükümlü hale gelir. Tazminat tutarı, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olamaz.
Blogumuzdaki hukuki makalelerimizi hepsine ulaşmak için blog sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.