Ana sayfa » Şufa (Önalım) Hakkı
sufa_hakki

Şufa (Önalım) Hakkı

Şufa ya da önalım hakkı mülkiyette payı olan paydaşlardan birinin payını herhangi bir üçüncü kişiye satması sonucu diğer paydaşların söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren haktır. Şufa hakkı paylı mülkiyetin oluşturulmasıyla ortaya çıkar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satılmasıyla birlikte kullanılır hale gelir.

Şufa hakkının kullanılması ile şufa hakkını kullanan paydaş ile payın satıldığı alıcı arasında bir satım ilişkisi kurulmuş olur. 

Medeni Kanun’da şufa (önalım) hakkına yer verilerek paylı taşınmazın paydaşlar arasında bölüşülmesi sağlanmaya çalışılmıştır. 

Şufa hakkı üçe ayrılmıştır:

  1. Yasal Önalım Hakkı 

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler (TMK, m.732).

  1. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır (TMK, m.735). 

  1. Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı

Şufa Hakkı Kullanma Şartları Nelerdir?

Şufa hakkını kullanabilmek için belirli şartların oluşması gereklidir. 

  1. Şufa Hakkı Paylı Mülkiyette Kullanılabilir.

Şufa hakkı ancak paylı olan mülkiyetlerde geçerlidir. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı (önalım hakkı) geçerli değildir. Şufa hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın vasfı değil taşınmazın paylı mülkiyet kapsamında olması gereklidir.

  1. Şufa Hakkı Hukuken Bölüşülmemiş Taşınmazlarda Kullanılır. 

Hangi paydaşın mülkiyetin hangi alanına sahip olacağı önceden belirlenmişse bu taşınmazın satışında şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkı ancak sözleşmeyle belirlenmemiş ya da fiilen bölüşülmemiş taşınmazlar için uygulanır. Şufa davası da bu şartlar olmadığı sürece açılabilir. 

  1. Şufa Hakkı Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir. 

Medeni Kanun şufa hakkını kimlerin kullanabileceğinden bahsedilmiştir. Şufa hakkı ancak paylı taşınmazın paydaşları arasında kullanılabilir.

Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanmak istemesi halinde mülk paydaşlar arasında eşit oranda bölünür.

Taşınmazın paydaşı olmayan ancak paydaşların herhangi birinden kişisel alacağa sahip olan kişiler veya taşınmaz üzerinde sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar şufa hakkını kullanamaz. 

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı 

Tapu kütüğüne verilen sözleşme aracılığıyla belirtilen şerh ile herhangi biriye şufa hakkı tanınabilir. Böyle bir durumda şufa hakkına sahip olan kişi sözleşmede belirtilen durumlara uygun bir şekilde şufa hakkını kullanabilir. Şufa hakkının nasıl kullanılacağı sözleşmede belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışına yönelik koşullar esas alınarak şufa hakkı kullanılabilir. 

Sözleşmeden doğan şura hakkı tapuya şerh verildiğinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra düşer. 

Kimler Şufa Hakkını Kullanabilir?

Şufa hakkı sadece bir taşınmazın paydaşının payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilir. Şufa davasında davalı olan taraf taşınmazın alıcısı üçüncü kişidir. Payını satan paydaşa şufa davasında herhangi bir dava açılmaz. 

Paylı taşınmaz üzerinde paydaşlar arası alım-satım işlemlerinde şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkı herhangi bir üçüncü kişiler için geçerlidir. 

Satışın Notere Bildirilmesi

Medeni Kanun m.733’te satışın notere bildirilmesi gerekliliği vurgulanmıştır.

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Şufa Davası

Şufa hakkı ancak şufa davası açılarak kullanılabilir. Taşınmazın paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın almak isteyen alıcıya karşı bu davayı açabilir. 

Şufa davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Taşınmazın bulunduğu mevkiinin mahkemesi yetkili mahkemedir.

Şufa Hakkını Kullanım Süresi

Alıcının zor durumda kalmaması için paydaşların şufa hakkını kullanım süreleri belirlenmiştir. Şufa hakkını kullanmak için iki çeşit süre mevcuttur:

  1. Şufa hakkına sahip paydaşlara noter aracılığıyla satış bildirilmemişse satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davası açılabilir.
  2. Şufa hakkına sahip paydaşlara noter aracılığıyla satış bildirilmişse satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gereklidir. 

Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup sürelerin geçmesi halinde şufa davası açılamaz. 

Şufa Hakkı ile İlgili Yargıtay Kararları

Elatmanın Önlenmesi

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonucunda Mahkemece verilen davanın elatmanın önlenmesi isteği bakımından karar verilmesine yer olmadığına, ecrimisil isteğinin kısmen kabulüne dair kararın davacılar vekili ve davalı vekili tarafından duruşmalı temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 19.12.2017 tarihli ve 2016/18382 Esas, 2017/7471 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Davacılar vekili ve (katılma yolu ile) davalı vekili tarafından süresinde kararın düzeltilmesi istenmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar, mirasbırakan …’dan intikal eden 224 ada 3 parsel sayılı taşınmazın mirasbırakan ile dava dışı diğer paydaşlar arasında … Noterliğinin 27.04.1987 tarih ve 7474 yevmiye numaralı işlem ile taksim edildiğini, anılan taşınmazın 79/210 payını 22.02.2007 tarihinde davalının satın alıp 1 ve 3 nolu dükkanda bulunan kiracıyı çıkartarak taşınmazları kullanmaya başladığını, davalı aleyhine ön alım hakkına dayalı açtıkları tapu iptal ve tescil davasının kabulle sonuçlanıp, deracattan geçerek kesinleştiğini, gönderilen ihtara rağmen haksız müdahalenin sonlandırılmadığını ileri sürerek, elatmanın önlenmesi ile 22.000-TL ecrimisilin kademeli yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı, çekişme konusu taşınmazdaki 3 nolu dükkanın dava tarihinden önce boşaltıldığını, elatmanın önlenmesi iddiasının cevap süresi içerisinde kabul edildiğini, taşınmaza yapılan faydalı masraflar ödeninceye kadar hapis hakkı bulunduğunu belirterek, şartları oluşmayan ecrimisil isteğinin reddini savunmuştur.
Mahkemece, elatmanın önlenmesi talebinin davalı tarafından kabul edildiği ve yargılama sırasında taşınmazların davacılara teslim edildiği gerekçesiyle konusuz kalan el atmanın önlenmesi isteği bakımından karar verilmesine yer olmadığına, ecrimisil isteğinin kısmen kabulüne karar verilmiştir. Hüküm, davacılar vekili ve davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiştir. Yargıtay 1. Hukuk Daire’sinin 19.12.2017 tarih ve 2016/19332 Esas, 2017/7471 Karar sayılı ilamda yazılı gerekçelerle, Yerel Mahkeme hükmünün bozulmasına karar verilmiştir. Davacılar vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı süresinde karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Bilindiği üzere, önalım hakkı; taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup, 26.12.1951 tarihli ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında “16.05.1951 tarih ve 19/6 esas 3 karar sayılı tevhidi içtihat kararıyla da teyit olunduğu üzere şufa hakkının inşai bir hak olduğu” belirtilmiştir.
Bu nedenle önalım davasının kesinleştiği tarihten, dava tarihine kadar olan dönem için ecrimisile hükmedilmesi gerekir.
1.Dosya kapsamına, dava evrakı ile yargılama tutanakları içeriğine, Yargıtay ilamında açıklanan gerektirici nedenlere ve HUMK’un 440. maddesinde yazılı hallerden hiçbirisine uymayan davacılar vekili ve davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan karar düzeltme itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davacılar vekili ve davalı vekilinin bilirkişi raporu yönünden karar düzeltme itirazlarına gelince;
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davacıların davayı açarken, 1987 yılında mirasbırakanları ile o dönemde dava konusu 224 ada 3 parsel sayılı taşınmazda paydaş olanlar arasında fiili kullanım biçiminin belirlendiği, 1 nolu dükkanın 1/3 payı ile 3 nolu dükkanın önceki paydaş …’in kullanımına bırakıldığı, …’in de payını davalıya satış suretiyle devrettiği, … 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/270 Esas ve 2009/91 Karar sayılı şufa davasının kabulle sonuçlanıp davalı payını 10.05.2010 tarihinde edindiklerini ileri sürerek 1 ve 3 nolu dükkanlar bakımından ecrimisil istedikleri, anlaşılmaktadır.
Ayrıca; çekişmeli 224 ada 3 parsel sayılı taşınmazın tapuda arsa niteliği ile kayıtlı olduğu, üzerinde 5 adet dükkan bulunduğu, her ne kadar davacı taraf fiili kullanma biçimi oluştuğunu ileri sürmüş ise de, … 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/270 Esas ve 2009/91 Karar sayılı dosyasında fiili kullanma biçimi oluşmadığı gerekçesiyle şufa davasının kabul edildiği, davacıların murisinin ölümü üzerine payının irsen davacılara intikal ettiği, halen taşınmazın davacılar ile dava dışı kişiler adına kayıtlı olduğu, davalının 22.02.2007 tarihinde taşınmazda paydaş olduğu, fiili kullanma biçiminin oluşmadığı, tarafların taşınmazda çekişmesiz olarak kullandıkları bölümlerin bulunmadığı ve davacıların 10.05.2010 tarihinden itibaren ecrimile hak kazandıkları görülmektedir.
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda denetime elverişli emsal kira bedellerinin karşılaştırılmadığı anlaşılmaktadır.

Hâl böyle olunca, Mahkemece iddia ve savunma doğrultusunda taraf delillerinin toplanması (taraflara emsal kira sözleşmesi sunmaları için de süre ve imkan tanınmak suretiyle) mahallinde yeniden keşif yapılarak, gayrimenkul değerlendirme uzmanı, fen bilirkişisi ve inşaat mühendisinden oluşan üç kişilik uzman bilirkişi heyetinden (davacıların eskiden olan ve önalım yoluyla edindikleri payların toplamı da) gözetilerek yukarıda belirtilen ilkeler ve olgular doğrultusunda, (taşınmazın büyüklüğü, niteliği, yöredeki rayiç ve çevre özellikleri de nazara alınarak) bilimsel verilere uygun, denetime elverişli şekilde ecrimisil hesabı konusunda rapor alınması, ondan sonra varılacak sonuç çerçevesinde) karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulmuş olması isabetsizdir.
Kararın yukarıda açıklanan gerekçeyle bozulmasına karar verilmesi gerekirken, farklı gerekçelerle bozulmasına karar verilmesi doğru olmadığından davacılar vekili ile davalı vekilinin bunlara yönelik karar düzeltme talebinin 1086 sayılı HUMK’un 440-442 maddeleri uyarınca kabulüne karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (2) nolu bentte açıklanan sebeple davacılar vekili ile davalı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Yargıtay 1. Hukuk Daire’sinin 19.12.2017 tarihli ve 2016/18332 Esas, 2017/7471 Karar sayılı bozma ilamının gerekçesinin ORTADAN KALDIRILMASINA, Yerel Mahkeme hükmünün gösterilen değişik gerekçeyle BOZULMASINA, davacılar vekili ile davalı vekilinin diğer karar düzeltme taleplerinin yukarıda (1) nolu bentte gösterilen sebeplerle REDDİNE, temyiz incelemesinin duruşmalı yapıldığı gözetilmekle, Yargıtay duruşmasının yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümleri uyarınca 1.350,00 TL avukatlık ücretinin davacılardan alınarak Yargıtay duruşmasında avukat marifetiyle temsil olunan davalıya verilmesine, HUMK’un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna peşin harcın istek halinde temyiz edenlere ayrı ayrı iadesine 02.02.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi Karar: 2021/749).

Paydaşlardan Birinin Haberi Olmadan Taşınmazın Satılması 

Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, 236 ada 4 parsel sayılı taşınmazın 1/16 payının mirasbırakan eşi …’den intikal ettiğini, daha sonra taşınmazdaki diğer paydaş dava dışı …’in 1/4 payını satış suretiyle temlik aldığını, davalı şirket tarafından aleyhine açılan şufa davası neticesinde … 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/32 Esas, 2013/267 Karar sayılı, 30.05.2013 tarihli ilamıyla 1/4 payın iptaliyle şirket adına tesciline karar verildiğini öğrendiğini, …’da ikamet etmekte olup Türkiye’de yerleşim yerinin bulunmadığını, anılan davada yapılan tebligatların usulsüz olduğunu, ayrıca şufa hakkının taşınmazdaki paydaşa karşı kullanılmayacağını, davalının kötüniyetli hareket ettiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir.
Davalı, satışın yapıldığı tarihte taşınmazda paydaş olmayan, 3. kişi konumunda bulunan davacıya karşı yasal ön alım hakkını kullandığını, iddiaların doğru olmadığını belirtip davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesince, davacı, taşınmazda daha önce miras yoluyla paydaş olduğu için aleyhine şufa davası açılamayacağı, şufa davası neticesinde verilen kabul kararının maddi yanılgıya dayalı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, karara karşı davalı vekilinin istinaf başvurusu üzerine, … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, hükmen tescile ilişkin kesinleşmiş kararın, aynı sıfat ve derecedeki bir başka mahkeme kararı ile kaldırılıp değiştirilemeyeceği, kazanılmış hakları ortadan kaldırıcı nitelikte bir karar veremeyeceği; davacının, koşulları varsa aynı mahkemeden yargılamanın iadesini talep edebileceği gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-2. maddesi uyarınca kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 25.05.2021 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Avukat … geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalı … İnş. Tur. San. ve Dış Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat gelmedi, yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davacının yerinde bulunmayan temyiz itirazının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 389.00 TL bakiye onama harcının temyiz eden davacıya iadesine, 25/05/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Karar: 2021/2801).

esenyurt avukat, beylikdüzü hukuk bürosu, beylikdüzü avukatlarbeylikdüzü ticaret avukatıbeylikdüzü tazminat avukatıbeylikdüzü sözleşme avukatıBeylikdüzü Ceza AvukatıBeylikdüzü Avukat Bürosu, Beylikdüzü Avukat Büro, beylikdüzü avukatbeylikdüzü hukukbaşakşehir avukatsilivri avukat, idari dava avukatıbeylikdüzü avukat bürolarıbeylikdüzü hukuk bürolarıavukat beylikdüzüavukat blog

Yorum bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir