Ana sayfa » Kentsel Dönüşüm ve Hukuki Niteliği
kentsel-dönüşüm

Kentsel Dönüşüm ve Hukuki Niteliği

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm kavramı, yapılaşma süreci içerisinde imar planına sahip olmayan ya da imar planına aykırı inşa edilmiş yerlerin iyileştirilmesi amacıyla eskiyen kent dokusunun yenilenmesidir. 

Bu kapsamda afetleri önlemek ve kentsel dönüşümü hukuki olarak gerçekleştirmek amacıyla 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkında Kanun çıkarılmıştır.

Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkında Kanun, m.1).

Kentsel Dönüşüm Şartları

Kentsel dönüşümün uygulanabilmesi için bazı şartlar gereklidir.

  1. Yapının bazı bölgelerinde özellikle kolonlarında hasar ve güçsüzlük olduğuna dair rapor alınması gereklidir. 
  2. Alınan raporun kesinleşmesi sonucunda yapının sahibine kentsel dönüşüm bilgisi tebligat aracılığıyla verilmelidir. 
  3. Kentsel dönüşümün gerçekleşmesi için yapı sahibinin de onayı gereklidir. İtiraz edilmeyen tebligatlar yürürlüğe konulur ve kentsel dönüşüm gerçekleşir. 

Riskli Bina Tespiti Nasıl Yapılır?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na maliklerin (sahiplerin) bire bir başvurusu sonucu kentsel dönüşüm talep edilmekle birlikte oturulan bina için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından da bu işlem gerçekleştirilebilir. Risk tespiti yaptırmak zorunlu değildir. Ancak çoğu binanın mühendislik dahilinde gelişmemiş olması risk tespiti yaptırmayı zorunlu kılmaktadır.

Riskli binanın hasar tespiti ve yıkım masraflarını sahipler karşılamaktadır. Riskli yapının tespiti ile yıktırma işlemleri Bakanlık veya İdare tarafından yapılmaktadır. Tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerinde masraf tutarında ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkında Kanun, m.3/1).

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir Mi?

Riskli olarak tespit edilen yapıların yıkımına tebligat ulaştıktan itibaren 15 gün içerisinde itiraz edilebilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne verilecek dilekçelerle riskli yapı tespitine itiraz edilebilir. 

Kentsel Dönüşüm Süresince Maliklere Kira Yardımı

Kentsel dönüşüm dolayısıyla evlerinden ayrılan maliklere en az bir yıl ikamet etmiş oolmak şartıyla kira yardımı yapılmaktadır. 

Kentsel Dönüşüm ile İlgili Yargıtay Kararları

Kamulaştırmasız El Atılan Taşınmaz Bedelinin Tahsili 

Taraflar arasındaki kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kabulüne ilişkin ilk derece mahkemesinin kararına karşı davalı idare vekilinin istinaf başvurusu üzerine Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nce istinaf isteminin kabulü ile HMK’nun 353/1-b-2 maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararı düzeltilmek suretiyle esas hakkında yeniden karar verilmesine dair yukarıda gün ve sayıları yazılı kararının Yargıtay’ca incelenmesi, davalı idare vekilince verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup uyuşmazlık anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:
– K A R A R –
Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
İlk derece mahkemesince davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karara karşı, davalı idare vekilince yapılan istinaf başvurusunun Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince kabulü ile tapu kaydındaki haciz şerhlerinin hükmedilen bedele yansıtılmasına dair HMK’nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca düzeltilerek yeniden esas hakkında verilen karar davalı idare vekilince temyiz edilmiştir.
Arsa niteliğindeki Erzurum İli, Yakutiye İlçesi, Narmanlı Mahallesi, 548 ada, 38 parsel sayılı taşınmaza 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11/1-g maddesi uyarınca emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi yöntem olarak doğrudur. Ancak;
Yapılan incelemede; dava dilekçesinde dava konusu taşınmazın bulunduğu alanın Kentsel Dönüşüm Alanı olarak belirlenmiş olup bölgede belediye tarafından bu doğrultuda yıkım faaliyetleri yapıldığından bedel isteminde bulunulduğu gibi yargılama sırasında davacı vekilince taşınmazın imar planında meydan alanında kaldığı ve buna uygun olarak da belediyece dava konusu taşınmaza asfalt dökülmek suretiyle el atıldığı belirtilmiş olup her ne kadar davalı idarece dava konusu taşınmaza el atıldığının kabulü ile bedeline hükmedilmiş ise de; dosya içerisindeki bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporlarına göre taşınmaza davalı idarece ne şekilde ve hangi kapsamında el atıldığına ilişkin yeterli bir inceleme yapılmamıştır.
Bu itibarla; dava konusu taşınmazın kentsel dönüşüm ve gelişme alanı içerisinde kalıp kalmadığı, proje ile ilgili olarak kamulaştırma kararı alınıp alınmadığı, alınmış ise açılmış olan davaların bulunup bulunmadığı hususları ile birlikte taşınmazın imar planındaki durumunun … ile Yakutiye Belediye Başkanlığı’ndan ayrı ayrı sorulmasından sonra mahallinde yeniden keşif yapılarak; taşınmazda proje dahilinde faaliyetlerin başlayıp başlamadığı, bölgedeki taşınmazların kentsel dönüşüm projesi kapsamında tahliye edilip edilmediği, bu doğrultuda yıkım faaliyetlerinin yapılıp yapılmadığı, yıkımlara başlanmış ise bölgenin topografik yapısının bozulup bozulmadığı, dava konusu taşınmazdan yararlanma ve kullanma olanağının ortadan kalkıp kalkmadığı hususları ile birlikte imar planındaki durumunda kamuya tahsisli alanda olduğunun tespiti halinde bu amaca uygun olarak taşınmaza el atılıp atılmadığı hususlarında keşif gözlemi tutanağa da geçirilmek suretiyle bilirkişi kurulu raporu alınarak ve fiilen el atılmasa bile imar planındaki durumunda kamuya tahsisli alan olarak ayrılmış ise Anayasa Mahkemesinin 05/04/2019 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 20/12/2018 gün 2016/181 Esas, 2018/111 Karar sayılı ilamı ile ”Kamulaştırma Kanunu’nun Ek 1. maddesinin” Bu süre içerisinde belirtilen işlemlerin yapılmaması halinde taşınmazların malikleri tarafından, bu Kanun’un geçici 6’ncı maddesindeki uzlaşma sürecini ve 3194 sayılı İmar Kanun’unda öngörülen idari başvuru ve işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmazın kamulaştırmasından sorumlu idare aleyhine idari yargıda dava açılabilir.” kısmı iptal edildiği ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.1956 gün ve 1/6 sayılı kararı ile HGK’nun 15.12.2010 gün ve 2010/5-662/651 sayılı kararı da gözetildiğinde, uzun yıllar programa alınmayan imar planının hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı idarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği; bu haliyle İdarenin eyleminin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip olduğu bu şekilde kamulaştırmasız el koyma olgusunun gerçekleştiği gözetilerek sonucuna göre sorumlu idarenin de tespiti ile karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yeterli araştırma yapılmaksızın davalı idarece el atıldığının kabul edilerek karar verilmesi,
Doğru görülmemiştir.
Davalı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin hükmünün açıklanan nedenlerle HMK’nın 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, davalı idareden peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine ve temyize başvurma harcının Hazineye irad kaydedilmesine, 13/10/2021 gününde oybirliğiyle karar verildi (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Karar: 2021/11370)

Yorum bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir