Ana sayfa » Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
kat_karsiligi_sozlesme

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Müteahhit (yüklenici) veya inşaat şirketleri boş bir arsaya ya da var olan bir binanın yeniden yapılması için arsa sahipleriyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapar. Bu sözleşmelerin hazırlık aşaması oldukça önemlidir. Özensiz ya da uzman yardımı olmadan hazırlanan sözleşmeler inşaat şirketleri veya müteahhitler ile arsa sahipleri arasında anlaşmazlıkların giderilmesinde engel oluşturuyor. kat karşılığı sözleşme

Arsa sahibi ile müteahhit/inşaat şirketleri arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin devredeceği arsa payı ya da daireye karşılık müteahhidin/inşaat şirketlerinin kendi malzemesiyle arsa üzerinde bağımsız hareket ederek bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. 

Sözleşme tapu dairesinde veya noterde düzenlenmelidir. Bu şart, Borçlar Kanunu madde 237, Noterlik Kanunu madde 60, Türk Medeni Kanunu madde 706 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği yasal zorunluluktur. Şekil şartına uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Geçersizlik inşaatın başlarında veya ortalarında kabul görülmekle birlikte inşaat bitime yakınsa sözleşme geçersizliği kaideye alınmaz. 

Kat Karşılığı Sözleşme Hangi Koşullarda Yapılabilir?

  • İnşaat yapılacak arsanın üzerine inşaat yapılmaya uygun bir arazi olması gerekir. Yani arsanın imara uygun olması gerekir.
  • İnşaatın yapılacağı arsada sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasının mümkün olması gerekir.

Sözleşme hazırlanırken;

  • Kat irtifakı tesisinin ne zaman yapılacağı,
  • İnşaatın yarım kalması halinde arsa sahibinin hakları,
  • İnşaat süresince emlak vergilerini kimin ödeyeceği,
  • SGK primlerinin kime ait olacağı,
  • İş kazası durumunda arsa sahibine düşen sorumluluklar,
  • İnşaatın kalitesi,
  • Kullanılacak malzemeler,
  • Arsa sahibine ait dairelerin nasıl inşa edileceği,
  • Harç ve masrafların kime ait olacağı açıkça belirtilmelidir. 

Sözleşmenin bir uzman yardımıyla hazırlanması mağduriyetleri azaltacaktır. 

İnşaat Hangi Koşullarda Yapılabilir?

  • İnşaatın başlayabilmesi için çizilen projenin belediyeden tasdik alması gerekir. 
  • Ruhsat alınması müteahhide bırakılmışsa bu durumun sözleşmede belirtilmesi gerekir. Arsa sahibinden vekaletin alınmış olması böyle güvence altına alınmış olur. 
  • Belediyeden ruhsat alındıktan sonra inşaata başlanabilir. Sözleşmede mutlaka başlanma süresinden bahsedilmiş olması gerekir. İnşaat başlangıcının uzatılması arsa sahiplerini mağdur edebilir. İnşaatın belirlenen sürede bitmemesi durumunda hangi müeyyidelerin uygulanacağı da sözleşmede belirtilmelidir. 

Sözleşme kapsamında arsa tapusunun inşaat şirketine devri yapılır ya da inşaatın belirli aşamalarında müteahhide kat ittifaklı tapu ile daire verilmesi yapılabilir. Müteahhide düşen daireler müteahhit tarafından satılacağı takdirde oluşan zaman kaybı gecikmeye neden olabileceğinden gecikmeye sebebiyet verebilir. Arsa sahibi tarafından iş sonunda verilmesi gereken tapular iş başında verilirse risk faktörü devreye girer. Bu noktada olması gereken gerçekleşme oranına göre belirli aşamalarda tapu verilmesidir. Başta tapular verilirse müteahhit daireleri sattıktan sonra ortadan kaybolabilir.

Yargıtay Kararları

Hisse Devri Davası

Taraflar arasındaki davadan dolayı yapılan yargılama sonunda; İlk Derece Mahkemesince (… 10. Sulh Hukuk Mahkemesi 2014/1540 Esas-2018/303 Karar) davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karara karşı, davacılar vekili tarafından yapılan istinaf başvurusunun … Bölge Adliye Mahkemesinin 17. Hukuk Dairesince HMK’nun 353/1-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine dair hükmün duruşmalı olarak Yargıtayca incelenmesi davacılar vekilince verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla, duruşma için belirlenen 04/05/2021 günü davacılardan A.. B.. ve vekili ile davalı asil ve vekilinin yüzlerine karşı duruşmaya başlanarak, sözlü açıklamaları da dinlendikten ve dosyadaki belgeler okunup uyuşmazlık anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü. kat karşılığı sözleşme

– K A R A R –

Dava dilekçesinde, tarafların … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … ada … parselde kayıtlı arsa vasıflı taşınmazda paydaş konumunda olduklarını, taşınmaz üzerinde 11/11/1964 tarihinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bodrum, zemin ve 3 katlı bina inşa edildiğini, sözleşme uyarınca ’75’in müteahhit …’a %25’inin arsa sahibi …’na ait olmasının kararlaştırıldığını, daha sonra …’un taşınmaz üzerindeki hissesinden %25 ‘ini müvekkili E.. B..’a devrettiğini, paylaşıma ilişkin bilgileri ayrıntılı olarak dilekçesinde belirttiğini, …’un 1/4 hissesini (zemin kat 1 ve 2 nolu dükkan ile 4 nolu depo) 15/03/1984 tarihinde müvekkili A.. B..’a devrettiğini, … ve …’un kalan hisseleri satın aldığını, yine taşınmaz üzerindeki arsa sahibi …’na ait hissenin de devir neticesinde davalıya geçtiğini, şu hali ile fiili kullanım ve yukarıda sözü edilen paylaşım listesi çerçevesinde zemin kattaki 1 ve 2 nolu dükkan bodrumdaki 1, 2, 3, 4 nolu depoların A.. B..’a 1. kattaki 3 ve 4 nolu dairelerin H.. Ş..’e 2. kattaki 5 ve 6 nolu dairelerin H.. Ş..’e 3. kattaki 7 nolu dairenin E.. B..’a ait olduğunun sabit olduğunu, her bir paydaşa en az bir tane bağımsız ./..

bölüm isabet ettiğini, anataşınmaz üzerinde kurulu bulunan kargir yapıya ilişkin onaylı mimari proje, maliklerce imzalanmış yönetim planı ve yapı kullanma izin belgelerinin mevcut olup, sunduklarını, bu hususta tapuya ve belediyeye yazı yazılmasını talep ettiklerini, kat mülkiyeti yasanının 10. maddesi uyarınca kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece davaya konu … İli, … İlçesi, … Mahallesi … pafta … ada .. parselde kayıtlı taşınmazın taraflar arasında ivaz ilavesi suretiyle dahi taksimi mümkün olmadığından taşınmazın satılması suretiyle ortaklığın giderilmesine, karar verilmiş, hükmün davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 2018/1251 E, 2020/487 K ile davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiş, verilen karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddesindeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş yerel mahkeme tarafından davacı tarafa verilen süreye rağmen belirtilen projeye aykırılıkların eski hale getirilmemiş olduğunun tespiti ile verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun hükmün HMK 370/1. maddesi gereğince ONANMASINA, HMK’nun 302/5 ve 373. maddeleri uyarınca dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de … Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, davacılardan peşin alınan temyiz ve temyize başvurma harçlarının Hazineye irad kaydedilmesine, aleyhine temyiz olunan davalı yararına yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca takdir olunan 3.050,00-TL. vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine, 04/05/2021 gününde oybirliğiyle karar verildi (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Karar: 2021/6839).

Kat Karşılığı İnşaatta Tapu İptali Davası

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm davalı …, …, … vekilince duruşmalı, davalı … vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacılar vekili Avukat … ile birleşen dosya davacıları …, … vekili Avukat … ve davalılar …, … mirasçıları vekili Avukat … gelmiş, diğer taraflardan gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR-

2797 sayılı Yargıtay Kanunu’nun 41/4. maddesi gereğince bir işin duruşmasında bulunan başkan ve üyelerin çoğunluğunun kurul kadrolarında değişiklik, izin veya hastalık gibi nedenler dışında o işin görüşülmesinin yapıldığı kurullarda yer alması zorunlu ise de 20.10.2020 tarihli duruşmada hazır bulunan Daire başkanı …’ün emeklilik nedeniyle görevden ayrılması, üye …’ın Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Başkanlığı’na ve üye …’ın da Yargıtay Hukuk Genel Kurulu üyeliğine seçilmesi nedeniyle işin görüşülmesinin yapıldığı bugünkü kurulda yer almaları fiilen ve hukuken mümkün olmadığından temyiz incelemesinin duruşmada hazır bulunan daire üyeleri … ve … ile duruşmada hazır bulunmayan daire başkanı … başkanlığında daire üyeleri … ve …’in katılımıyla yapılmasına karar verilerek işin esası incelendi; Uyuşmazlık kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup asıl ve birleşen davalarda yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlar, sözleşme uyarınca ortak alan olması gereken arsanın 3. kişiye satılması nedeni ile arsanın tapusunun iptali ile adlarına tescilini talep etmişler, mahkemece asıl ve birleşen davaların kabulüne dair verilen karar davalı arsa sahipleri ve davalı … vekillerince temyiz edilmiştir. kat karşılığı sözleşme

492 sayılı Harçlar Kanunu hükümlerine göre: Yargı işlemlerinden bu kanuna bağlı (1) sayılı tarifede yazılı olanları, yargı harçlarına tabidir (2. md.). Yargı harçları (1) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer ölçüsüne göre nispi esas üzerinden, işlemin nev’i ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınır (15. md.). Değer tâyini mümkün olan hallerde dava dilekçelerinde değer gösterilmesi mecburidir. Gösterilmemişse davacıya tespit ettirilir. Tespitten kaçınma halinde, dava dilekçesi muameleye konmaz (16/3. md.). Noksan tespit edilen değerler hakkında 30’uncu madde hükmü uygulanır (16/4. md.). Yargı harçları (1) sayılı tarifede yazılı nispetler üzerinden alınır (21. md.). Harçlar Kanunu 28. maddeye göre (1) sayılı tarifede yazılı nispî karar ve ilâm harcının 1/4’ü peşin alınır (28. md.). Yargılama sırasında tespit olunan değerin, dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa, yalnız o oturum için yargılamaya devam olunur, takip eden oturuma kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilâm harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 150. maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın işleme konulması noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır. (30. md.). Yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemler yapılmaz (32. md.). HMK’nın 120/1. maddeye göre de davacı, yargılama harçlarını mahkeme veznesine yatırmak zorundadır.

Somut olayda; asıl ve birleşen davalar, sözleşme gereği ortak alan olması gereken 127 ada 1 parselin tapusunun iptâli ve her bağımsız bölüm sahibine 1 pay olacak şekilde tescili istemine ilişkin olup, 492 sayılı Harçlar Yasası’nın 16/II. maddesi gereğince taşınmazın değeri üzerinden nispi harca tabidir. Asıl dava dilekçesinde harca esas değer 9.193,00 TL olarak gösterilerek 157,00 TL peşin harç yatırılmış, birleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/209 Esas sayılı dosyasında harca esas değer 3.150,00 TL gösterilmiş ve herhangi bir harç yatırılmamış, birleşen …3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/67 Esas sayılı dosyasında ise harca esas değer 80.000,00 TL gösterilerek 1.366,20 TL peşin harç yatırılmış olup keşif sonucunda hazırlanan bilirkişi raporunda 127 ada 1 parselin değeri belirlenmemiş ve mahkemece 127 ada 1 parseldeki tapu iptal tescil taleplerine yönelik arsa bedeli üzerinden harç tamamlatılmadan yargılamaya devam edilip hüküm kurulmuştur. Harç kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece gözetilmesi gerektiği gibi temyiz nedeni olarak ileri sürülmese bile Yargıtay tarafından da gözetilmesi gerekir. Kamu düzenine ilişkin bu kurallara rağmen eksik harcın yatırılması için gereken işlemler yapılmadan esastan inceleme yapılarak asıl ve birleşen davalarda karar verilmesi doğru olmamıştır. Ayrıca ilke olarak mecburi dava arkadaşlığı veya yasaların öngördüğü (Örneğin; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.14/5, 3402 sayılı Kadastro Kanunu 29. maddesi gibi) istisnai haller haricinde kendisine husumet yöneltilen kişinin dışında (ve bu arada 04.05.1978 gün ve 4/5 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca ölü kişinin mirasçılarına) ve bir başkasına dahili dava veya müdahil-davalı ve benzeri tanımlamalarla taraf sıfatı verilemez. Davacı taraf istese ve masrafını da vererek dava dilekçesinde davalı olarak hiç gösterilmeyen kişiye davetiye tebliğ edilse, mahkemece ara kararı veya eylemli olarak dahili davalı veya benzeri tanımlamalarla duruşmalara kabulüne karar verilse bile, anılan kişinin usulü dairesinde davada taraf sıfatını kazandığı kabul edilemez. Yukarıda belirtildiği üzere, ilke olarak dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen bir kişinin sonradan herhangi bir şekilde dahili davalı veya benzeri tanımlamalarla davaya katılmaları veya davada yer almaları usulen mümkün olmadığı gibi, bu şekilde davada eylemli olarak yer alan kişilerin de davada taraf sıfatını kazanamayacaklarından, birleşen …1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/209 Esas sayılı dosyasında dahili davalı … davalı kabul edilip karar başlığında yer alsa bile davalı olarak taraf sıfatını kazanamaz. Bu durumda, dahili davalı … taraf gösterilerek açılmış bir dava bulunmadığından bu kişi davaya dahil edilerek işin esası ile ilgili karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.Bununla birlikte asıl ve birleşen dosya davalıları arsa sahipleri hakkında asıl ve birleşen davalarda hüküm kurulmaması da hatalı olmuştur. Bu durumda mahkemece harcın tamamlanması için hükme esas alınan bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak dava konusu 127 ada 1 parselin dava tarihindeki değeri tespit ettirilip asıl ve birleşen davalardaki taleplere yönelik harcın tamamlanması için asıl ve birleşen dosya davacılarına süre verilmeli, süresi içinde harç yatırılmaz ise dosya işlemden kaldırılmalı, harç eksikliği tamamlanır ise yargılamaya devam edilerek esastan inceleme yapılmalı, birleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/209 Esas sayılı dosyasında satın alan … dava dilekçesinde taraf olarak gösterilmediğinden bu dosya davacısına … adına dava açmak ve birleştirmek üzere süre verilmeli ve dava açılıp birleştirilirse işin esasına girerek yargılama yapılıp dava açılmaz ise mevcut hali ile karar verilmeli ve her davada davalı arsa sahipleri hakkında da hüküm kurulmalıdır.

Eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış davalılar vekilinin diğer temyiz itirazları bu aşamada incelenmeksizin kararın bozulması uygun bulunmuştur. kat karşılığı sözleşme

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, bozma sebebine göre davalılar vekilinin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığında, 2.540,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen dosya davacılarından alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan asıl ve birleşen dosya davalıları …, … ve …’a verilmesine, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmayan asıl ve birleşen dosya davalısı … yararına vekalet ücreti taktirine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 15.04.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Karar: 2021/1731).

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacak 

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kira tazminatına ilişkin talebin reddine, birleşen davanın kabulüne yönelik verilen hüküm davalılar … ile … vekilince duruşmalı, davacı ve diğer davalılar vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl davada davacılar birleşen davada davalılar vekili Avukat … ile birleşen davada davalı kooperatif vekili Avukat …’ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

K A R A R –

Asıl dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak, birleşen dava nama ifa istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, taraf vekilleri istinaf etmiştir…. Bölge Adliyesi 7. Hukuk Dairesi tarafından yargılamanın devamı sırasında … 3. Asliye Ticaret Mahkemesi tarafından görevsizlik kararı verildiği, bu kararların kesinleşmesine kadar HUMK hükümlerinin uygulanması gerektiği, bu nedenle istinaf değil temyiz incelemesinin yapılması gerekçesiyle dosyanın mahal mahkemesine iadesine karar verilmiş ve dosya Dairemize gönderilmiştir. 20.07.2016 tarihinden sonra verilen kararlara karşı istinaf kanun yoluna bu tarihten önce verilen kararların kesinleşmesine kadar ise HUMK’nın 427 ile 454. madde hükümlerinin uygulanmasına devam olunacağı HMK’nın geçici 3. maddesinin 2. bendi hükmüdür. kat karşılığı sözleşme

Kanunun bu hükmünde kanun koyucu, yargılamanın bir aşamasında Yargıtay tarafından bir görüş bildirilmiş olması halinde dosyanın nihai olarak kesinleşmesine kadar HUMK hükümlerinin uygulanmasını amaçlamaktadır. Yargılama sırasında dosyayı nihai olarak sonuçlandırmayan görev ve yetkiye ilişkin kararın Yargıtay yoluna başvurulmadan kesinleşmiş olması durumunda Yargıtayın dosyanın usul ve esasıyla ilgili bir görüş bildirmediği izahtan varestedir. Böyle bir halde kanunun geçici 3. maddesi 2. bendi uygulama yeri bulmayacak, istinaf incelemesine tabii olacaktır. İstinaf taraflara ikinci bir yargılama hakkı tanımakta olup bu husus tarafların lehine kabul edilen hukuki bir düzenlemedir. Kanunlarda yorum yapılırken lehe olan yorumun yapılması evrensel hukukun gereklerindendir.Bu gerekçeler doğrultusunda … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin istinaf incelemesi yapması gereken dosyayı aksi düşünceyle Dairemize göndermesinde isabet bulunmamış kararın kaldırılarak istinaf incelemesi için dosyanın … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine gönderilmek üzere ilk derece mahkemesine iadesine karar vermek gerekmiştir. kat karşılığı sözleşme

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 19.02.2020 tarih ve 2020/50 E. – 2020/180 K. sayılı kararının kaldırılmasına ve istinaf kanun yolu incelemesi yapılmak üzere dosyanın … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’ne, gönderilmek üzere ilk derece mahkemesine İADESİNE, 14.04.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Karar: 2021/1646).

esenyurt avukat, beylikdüzü hukuk bürosu, beylikdüzü avukatlarbeylikdüzü ticaret avukatıbeylikdüzü tazminat avukatıbeylikdüzü sözleşme avukatıbeylikdüzü sağlık avukatı, Beylikdüzü Miras avukatı, Beylikdüzü Ceza AvukatıBeylikdüzü Avukat Bürosu, beylikdüzü avukat iletişim, Beylikdüzü Avukat Büro, beylikdüzü avukatbeylikdüzü hukukbaşakşehir avukatsilivri avukatşikayete bağlı suçlar, idari dava avukatıbeylikdüzü avukat bürolarıbeylikdüzü hukuk bürolarıavukat beylikdüzüavukat blog

1 thought on “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”

  1. Geri bildirim: Kentsel Dönüşüm % Kentsel Dönüşüm ve Hukuki Niteliği -

Yorum bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir